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Artículos universitarios

Análisis de la Exposición: El Costo de los Bonos de Rendimiento para Completar

J.S. Held expande su practica en consultoría en Canadá con la adquisición de SPECS.

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Análisis de la Exposición: El Costo de los Bonos de Rendimiento para Completar

Christopher Herron, Steve Tood & Kenny Young
 


Resumen

Cuando se enfrenta a una reclamación de bonos de desempeño, la garantía a menudo buscará determinar su calificación general. Exposición o pérdida esperada. Una vez determinada, la garantía puede usar esta información para tomar decisiones informadas sobre cómo abordar sus obligaciones bajo el bono. El análisis para determinar su pérdida esperada, a menudo llamado análisis de exposición, es la parte de la investigación de la garantía de la reclamación que determina sus pasivos estimados, tanto de pago como de desempeño, en relación con el (los) contrato (s) garantizado (s). El análisis de la exposición se compone típicamente de:

  • Exposición de bonos de rendimiento
  • Exposición a los bonos de pago
  • Exposición potencial no contractual

Muchas veces, un componente clave para determinar la exposición de los bonos de desempeño es estimar el costo para completar (CTC) el trabajo restante bajo el contrato de bonos. El objetivo de este documento es proporcionar una comprensión de los componentes y el proceso de estimación del CTC de un contrato en condiciones de servicios. Muchos contratos y bonos están estructurados de manera diferente y pueden requerir un enfoque único para estimar el CTC. Este documento discutirá los componentes, los procesos generales y las mejores prácticas para el desarrollo de una estimación de CTC en un proyecto comercial a tanto alzado por el cual no se han recibido propuestas de licitación de finalización.

Garantía de Buena Ejecución

Se emite una fianza de cumplimiento para garantizar la finalización satisfactoria del trabajo requerido por el Contrato de servidumbre asociado. Los bonos son diferentes de las pólizas de seguro. Una diferencia es que los bonos, en contraste con las pólizas de seguro que involucran solo al asegurador y al asegurado, involucran a tres partes; el fiador, el obligado y el principal. La afianzadora es la compañía que emite el bono de desempeño y a veces se le conoce como la compañía de fianzas. El contratista es la entidad, generalmente un contratista o subcontratista, que está bajo contrato para realizar el trabajo. El obligado es la entidad para la cual se está realizando el trabajo. La Fianza emite el bono de cumplimiento en nombre del principal en beneficio del obligado. Al hacerlo, la garantía garantiza el cumplimiento satisfactorio del contrato en condiciones de obligado de acuerdo con los requisitos del contrato. En el caso de que el obligado encuentre que el Principal está en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y realiza una reclamación en virtud de la garantía de cumplimiento, la garantía tiene la obligación de actuar de acuerdo con el idioma de la obligación y el contrato subyacente.

La Ley Miller requiere que los contratistas generales proporcionen bonos de desempeño y de pago para todos los contratos del gobierno federal en exceso de $ 150 000. Muchas entidades estatales y municipales tienen consideraciones similares, que requieren bonos en proyectos que exceden un cierto valor. Mientras que una fianza de desempeño garantiza el desempeño del trabajo, las fianzas de pago garantizan el pago de los subcontratistas y vendedores del principal (1). Cuando se emiten juntos, se denominan colectivamente bonos P&P. Además de las entidades gubernamentales, muchos desarrolladores y contratistas privados eligen solicitar los bonos P&P de un contratista o subcontratista para protegerse en caso de que el contratista no pueda o no esté dispuesto a realizar el trabajo o pagar a los vendedores y / o subcontratistas.

El valor del bono se conoce como la suma penal del bono y por lo general es igual al valor del contrato vinculado, que puede estar sujeto a cambios a medida que el valor del contrato se ajusta a lo largo del curso del proyecto. Cabe señalar que los bonos de desempeño y los bonos de pago tienen una suma penal separada, cada una a menudo igual al valor del contrato vinculado. Para los fines de este documento, solo discutiremos la estimación del CTC asociado con un bono de desempeño. La pérdida de la garantía, o el monto neto gastado en el cumplimiento de la garantía de finalización, generalmente se limita a la suma penal de la fianza de cumplimiento. Normalmente, el dinero gastado por la garantía en el desempeño del trabajo, a través de la fianza de cumplimiento, no compensa la suma penal de la fianza de pago.

(1) Aqui se da por sentado que el proveedor o subcontratista ha cumplido as condiciones de la fianza.

La Necesidad y Usos de la CTC y Estimación de Pérdida

El análisis de CTC se realiza para proporcionar a la garantía un estimado del costo esperado requerido Para completar el trabajo restante de acuerdo con el contrato de servidumbre. Este análisis, junto con la información adicional recopilada durante la investigación, generalmente es utilizado por la garantía en el proceso de toma de decisiones al cumplir con sus obligaciones bajo la fianza de cumplimiento. Esta información también puede ser útil para el Fideicomiso al establecer sus reservas financieras, tratar con sus indemnizante o abordar otros aspectos de una reclamación de bonos de rendimiento, y viceversa.

Recursos para Preparar el CTC y Estimaciones de Pérdidas

Uno de los pasos iniciales para preparar una estimación de CTC es recopilar la mayor cantidad de información posible de El obligado y el director. Una solicitud típica de documentación podría incluir:

  • Contrato ejecutado y órdenes de cambio ejecutadas
  • Dibujos, especificaciones, RFI, croquis, anexos y otros documentos contractuales
  • Órdenes de cambio pendientes y orden de cambio / registro de reclamaciones y documentos de respaldo
  • Solicitudes de pago (último pago y último envío)
  • Avisos y registros de deficiencia y no conformidad
  • Cuentas por pagar del principal y cuentas por cobrar informes
  • Informe de trabajo en el lugar del director (WIP)
  • Informe de costos del proyecto
  • Registro de compra del proyecto
  • Subcontratos y órdenes de compra y órdenes de cambio asociadas
  • Solicitudes de pago de subcontratistas y proveedores y resúmenes contables
  • Estimación de la oferta del director y despegue
  • Línea de base y el último horario aprobado
  • Proyecciones de trabajo y costos del director
  • Desglose de las Condiciones Generales del director
  • Resumen de la oferta de obligado
  • Daños o daños reclamados por el titular
  • Listas de punzonado asociadas con el ámbito de trabajo consolidado

Si bien no todos estos documentos pueden estar disponibles o requeridos para un contrato en particular, cuanto mayor sea la cantidad de datos disponibles para el análisis, más precisa y valiosa será la estimación de CTC.

Con frecuencia, se realiza una visita al sitio para verificar el trabajo en el lugar y el trabajo restante para completar. Una visita al sitio También ayudará con la validación de la calidad del trabajo en el lugar y la evaluación de posibles defectos. Además, brinda la oportunidad de observar el personal de administración, la logística y los elementos de costos específicos del sitio, lo que puede tener un impacto en el CTC. Realizar un CTC estrictamente a partir de una revisión de los registros del proyecto puede dar lugar a elementos, condiciones o ámbitos de costos perdidos.

Preparando el CTC

En primer lugar, es imperativo leer el vínculo. Muchos lazos son diferentes y pueden dictar la Derechos, obligaciones y opciones de cada una de las partes. El lenguaje del bono puede afectar los ingresos disponibles, la opción de usar el director para completar el proyecto y otras variables que se considerarán durante el proceso de toma de decisiones de la garantía.

El primer paso en el proceso de CTC es el establecimiento de la fecha de corte. La fecha de corte, o fecha de datos, es la fecha en la que se basa el análisis de CTC y desde la cual se incurrirá en el CTC real. Esta fecha se establece con la garantía, basada en la información recibida del Principal y el Obligado, y se determina de acuerdo con la fecha para la cual el analista tiene la información más completa y disponible. El uso de una fecha límite permite realizar un análisis estático, mientras que la contabilidad del contrato y otros factores que pueden afectar la estimación de CTC continúan cambiando con el tiempo. La estimación de CTC debe intentar considerar todos los costos necesarios para completar el proyecto desde la fecha de corte hasta la finalización final. Durante la evaluación de CTC, la información sobre costos o costos potenciales asociados con trabajos defectuosos, aprobaciones o rechazos de órdenes de cambio u otros problemas que se hayan desarrollado después de la fecha de corte se deben considerar en la estimación de CTC.

La visita al sitio mencionada a menudo ocurre semanas o meses después de la fecha de corte. Uno debe ser conocedor del estado del trabajo a la fecha de corte, no a partir de cuándo se está preparando el CTC. Por ejemplo, si el CTC tiene una fecha límite del 30 de junio, el CTC considerará el trabajo restante al 30 de junio. Si la visita al sitio se realiza en agosto, es posible que dos meses de trabajo hayan progresado desde la fecha de corte. La estimación del trabajo restante, basado en el trabajo físico en el lugar, a partir de la fecha del recorrido (es decir, agosto) podría resultar en dos meses de trabajo que no se contabilizan en el CTC. Esto daría lugar a una estimación de CTC subestimada.

Cada proyecto y circunstancia es único, y se puede utilizar una combinación de métodos para desarrollar la mejor estimación de CTC posible. En algunos casos, el director puede proporcionar un CTC estimado que se puede usar como una línea de base para desarrollar el cálculo del CTC de Fianza. En este caso, el analista revisa los cálculos del Principal versus el alcance consolidado restante y los ajusta según sea necesario. Esto podría incluir ajustes directos a la estimación del Principal (es decir, productividad, costos de materiales, cantidades, etc.) y / o elementos de costos adicionales para tener en cuenta los problemas o factores que el Principal puede no haber considerado. En otros casos, el análisis de CTC puede requerir un despegue y una estimación completamente independientes que debe realizar el analista.

La clave para las estimaciones de CTC es comprender el alcance del trabajo en condiciones de servidumbre y tener en cuenta los factores que podría afectar la productividad y las duraciones previstas, como el trabajo estacional, la eliminación gradual del trabajo, las tendencias del mercado laboral y de materiales, la logística y la geografía local.

La estimación de CTC debe considerar todos los costos que se espera incurrir para facilitar la finalización de la garantía. alcance desde la fecha límite hasta su finalización. La estimación de CTC generalmente incluye dos categorías principales de costo, directo e indirecto.

CTC Estimado - Costos Directos

Si el director es un contratista general responsable de la construcción del proyecto en su totalidad o un subcontratista responsable de un alcance particular, es importante entender qué es el trabajo y qué trabajo no está incluido en el alcance consolidado del director. La comprensión del alcance del trabajo generalmente implica una revisión exhaustiva del contrato, las especificaciones, los planes, las órdenes de cambio y las solicitudes de orden de cambio, las RFI y otros documentos contractuales que pueden tener un impacto en el alcance requerido. Una vez que se comprende el alcance del trabajo, el siguiente paso es comprender qué alcance (s) el director pretende subcontratar con un contratista especializado y qué alcance (s), si es que hay alguno, el director pretende realizar su propio desempeño.

CTC Estimado para Alcances Subcontratados de Trabajo

Ámbitos para los cuales el Principal ya ha emitido un subcontrato o una orden de compra, colectivamente referido como un compromiso, a un subcontratista o proveedor para llevar a cabo son presumiblemente los menos difíciles de analizar. La clave es confirmar que el alcance del compromiso sea coherente con el del trabajo vinculado del director asociado. Si los ámbitos son consistentes, entonces el saldo restante del valor de compromiso puede usarse en la estimación de CTC para el alcance de trabajo asociado. Si el alcance del compromiso no incluye el alcance consolidado, los costos asociados con el alcance más allá del compromiso deben estimarse y agregarse a la estimación de CTC para eliminar la discrepancia del alcance. Además de esta nivelación de alcance, la estimación de CTC debe considerar las órdenes de cambio, los reclamos y los cargos retroactivos pendientes del subcontratista o proveedor, así como una evaluación de la capacidad y disposición del subcontratista o proveedor para completar el alcance restante del trabajo. Si se cuestiona la capacidad o la voluntad del subcontratista o proveedor para realizar, se deben considerar los costos de la suplementación y / o reemplazo.

CTC Estimado para Alcances de Trabajo Realizados

Los ámbitos de trabajo para los cuales el director anticipa el desempeño personal es generalmente el más Difícil de analizar. Por lo general, estos costos se estiman primero bajo el supuesto de que el director completará el alcance consolidado y debe considerar toda la mano de obra, el material y el equipo necesarios para hacerlo. Estos costos pueden estimarse de diversas formas, que se ven afectadas por las condiciones específicas del proyecto y los datos disponibles. Dependiendo de la información disponible y del tipo de trabajo, puede ser necesario realizar un despegue y una estimación independientes. Los datos históricos de productividad del director pueden utilizarse para proyectar el desempeño futuro en lo que se conoce como un enfoque de milla medida. Este enfoque funciona bien con trabajos de naturaleza repetitiva, de modo que se puede esperar que el rendimiento y la producción anteriores permanezcan aproximadamente iguales para que se complete el balance, como la construcción de carreteras o vías férreas. Sin embargo, uno debe ser consciente de los cambios en las condiciones o el alcance de lo que se realizó anteriormente y hacer ajustes justificados a las tasas de productividad proyectadas según sea necesario. Por ejemplo, en la construcción vertical, la productividad generalmente disminuye a medida que aumenta la altura de la estructura debido a la pérdida de tiempo en el transporte de materiales y la mano de obra a elevaciones más altas. Si el obligado las pone a disposición, las ofertas presentadas por contratistas que compiten entre sí pueden ayudarlo a comprender mejor los costos potenciales asociados con los diversos ámbitos del trabajo realizado por uno mismo.

CTC Estimado para las Brechas de Alcance

Una brecha de alcance se refiere al material, equipo, mano de obra o cualquier otro requisito de la garantía. Alcance para el cual el director no tiene la intención de auto-desempeñarse y no existe compromiso. Las brechas en el alcance pueden ser debidas a que el director no haya completado su compra, una discrepancia o supervisión en los compromisos existentes del director, o una mala interpretación de los documentos del contrato cuando el director desconoce el requisito. Las brechas en el alcance pueden ocurrir en el alcance base original o en las órdenes de cambio emitidas después de la adjudicación del contrato. Es crítico que el revisor entienda el alcance completo del trabajo, incluyendo cualquier cambio después de la adjudicación del contrato.

Determinar si hay brechas en el alcance, que deben abordarse en el CTC, es un proceso de dos pasos. El primer paso es comprender el alcance completo del trabajo en condiciones de servidumbre. El segundo paso es evaluar los compromisos del director y los alcances que se pretenden realizar para determinar si existen brechas. Revisar los alcances de cada compromiso incluidos, y con frecuencia más importante aún, los excluidos de cada compromiso es crítico para esta revisión. Si un compromiso no incluye o excluye explícitamente el alcance requerido por el contrato en condiciones de servidumbre, y ese alcance no está incluido en otro compromiso o pretende ser realizado por el director, existe una brecha de alcance, que debe abordarse en el CTC estimado.

El tipo de brecha de alcance identificado determinará cómo se puede ajustar la estimación de CTC. Podría resultar en mano de obra directa adicional para el “contratista”, una orden de cambio a un compromiso existente, nuevos subcontratista(s) o proveedore(s) necesarios. La brecha de alcance puede requerir una combinación de estas opciones para abordar adecuadamente la brecha de alcance en la estimación de CTC.

Otros Costos y Consideraciones

Ámbitos de trabajo que el director no puede realizar por sí mismo y no han sido subcontratados o comprado puede requerir una estimación independiente o cotizaciones. Esto puede ser particularmente complicado al estimar los costos de equipos o materiales propietarios, exclusiones de compromisos, garantía s extendidas y posibles trabajos de garantía. Los costos potenciales asociados con la exposición a la garantía a menudo se estiman como un porcentaje variable del costo de instalación, que varía ampliamente según el alcance asociado y los factores de riesgo. Puede ser beneficioso incluir un monto de contingencia en la estimación de CTC en anticipación de condiciones imprevistas o difíciles de tasar y los costos para abordar el trabajo defectuoso potencialmente implementado. Las contingencias pueden incluirse como una cantidad fija o algún porcentaje de los costos directos estimados según el alcance asociado y los factores de riesgo. Al estimar el CTC, a menudo, la garantía aún no ha determinado si la demanda de desempeño del obligado es válida, y / o qué opción buscará bajo el bono si la demanda de desempeño se considera válida. Las opciones de fianzas y la decisión final sobre qué opción buscará probablemente impactarán el análisis de CTC. La estimación de CTC puede necesitar dar cuenta de múltiples escenarios posibles de finalización y / o ajustarse para reflejar la decisión final de la garantía.

CTC Estimado - Costos Indirectos

Mientras que los costos directos representan los costos asociados con la instalación física y la finalización En el ámbito de trabajo consolidado, los costos indirectos representan los costos asociados con la administración y la facilitación de la instalación. Los costos indirectos se dividen en tres categorías: condiciones generales y requisitos generales, gastos generales de oficina en el hogar y ganancias.

CTC Estimado para Condiciones Generales y Requisitos Generales

Esta amplia categoría de costos específicos del proyecto requeridos para el correcto enjuiciamiento de las fianzas El alcance, pero no atribuido directamente a la instalación del trabajo en sí, se conoce comúnmente como lugar de trabajo o sobrecarga específica del proyecto. Estos costos varían ampliamente según el proyecto y el comercio con los gastos generales específicos del proyecto de un contratista general, que suelen ser significativamente más altos que los de un subcontratista especializado. Estos costos pueden incluir, entre otros, los siguientes:

  • Oficinas de campo / remolques y contenedores de almacenamiento
  • Mobiliario de oficina de campo / Consumibles (teléfono / datos, copiadoras, papel, agua, etc.)
  • Supervisión de campo (superintendentes, gerencia de proyectos, oficiales de seguridad, etc.)
  • Proyecto de apoyo laboral
  • Administración de proyectos (contadores de costos, gerente de la oficina de trabajo, etc.)
  • Servicios e instalaciones temporales (energía, agua, inodoros, calefacción, chabolas, etc.)
  • Plan de prevención de contaminación de aguas pluviales (SWPPP), control de polvo y seguimiento
  • Pequeñas herramientas y consumibles
  • Movilización y desmobilización
  • Permisos y licencias

La estimación de los costos asociados con los gastos generales específicos del proyecto se puede hacer de manera similar a los costos directos auto-realizados. Dependiendo de la información disponible, se puede usar la proyección de datos históricos de costos o la realización de una estimación independiente de estos costos, o una combinación de los dos. Es importante tener una buena comprensión de los requisitos del proyecto vinculado, ya que es posible que se deban tener en cuenta los requisitos específicos del proyecto; por ejemplo, disposiciones para proporcionar espacio temporal de oficina para el obligado o contribuir a un equipo de limpieza compuesto. En general, estos costos no varían mucho de mes a mes. Sin embargo, la secuencia del proyecto debe considerarse para cambios significativos en el trabajo disponible o los requisitos de personal, lo que puede afectar los costos generales asociados del proyecto asociados. Los retrasos potenciales del proyecto y la duración de finalización anticipada también se deben considerar en la estimación de CTC.

CTC Estimado para Gastos Generales de Oficina en Casa (HOO)

HOO (por sus siglas en inglés) representa el costo para la administración indirecta del director de los proyectos y en general Operaciones, que generalmente se comparten en múltiples proyectos. Los costos de HOO pueden incluir, entre otros, los siguientes:

  • Alquileres y Arrendamientos
  • Servicios y utilidades
  • Deposito y almacenamiento.
  • Costos de personal (contabilidad, administración, ejecutivo, etc.)
  • Beneficios de personal (PTO, Holiday Pay, etc.)
  • Costos legales
  • Seguro
  • Depreciación de equipos.
  • Impuestos
  • Equipo de oficina y suministros

Dependiendo de la información disponible, la estimación de HOO puede ser difícil de realizar, pero a menudo se realiza como un porcentaje del valor del contrato vinculado. El porcentaje variará según el tamaño del director y la cartera de proyectos. Un método común para estimar la asignación de HOO de un proyecto es prorratear los costos operativos totales del Principal en toda la cartera del proyecto. Este método se basa en la fórmula básica de Eichleay, que a veces se usa para evaluar los costos de HOO en reclamaciones de construcción. La garantía puede o no elegir incluir los costos de HOO en su proceso de toma de decisiones; por lo tanto, es importante identificar por separado estos costos potenciales y discutir con la garantía cómo o si debe incluirse en la estimación de CTC.

CTC Estimación de Ganancias

El beneficio representa el beneficio financiero que recibe un contratista por completar un alcance contratado de trabajo. El margen de beneficio es la cantidad en que los ingresos del contrato exceden el CTC del trabajo asociado. Los márgenes de ganancias varían ampliamente según la industria, la ubicación y las condiciones actuales del mercado. La ganancia generalmente no se incluye en una estimación de CTC cuando se espera que el director complete el alcance de trabajo consolidado; sin embargo, el beneficio debe incluirse en la estimación de CTC si se espera que se utilice un contratista diferente para completar el alcance del trabajo en condiciones de servidumbre. Es poco probable que un contratista que no sea el director utilizado para completar el trabajo, a menudo conocido como el Contratista de Cumplimiento, lo haga sin la oportunidad de obtener ganancias.

Conclusión

La estimación de CTC puede ser una herramienta eficaz disponible para el Fiador, ya que investiga el rendimiento. Demandas de bonos y su respectiva exposición. La estimación en sí misma es tan efectiva como la información utilizada en su desarrollo. Por lo tanto, la recopilación de la mayor cantidad de información posible del principal y el obligado es importante, al igual que la diligencia para verificar la exactitud de la información y la documentación proporcionada, así como el desempeño del análisis de exposición. Después del establecimiento de una fecha límite acordada, el CTC incluye estimaciones de los costos directos e indirectos requeridos para completar el contrato en condiciones de servidumbre. Al analizar estos costos, se debe considerar el trabajo realizado por los subcontratistas, los ámbitos de trabajo que aún no se han comprado, los materiales de los proveedores, el trabajo del director y el tiempo requerido para completar la obligación en condiciones de servidumbre. Los costos indirectos, como los seguros, las instalaciones del proyecto, los servicios públicos temporales y otros costos no incorporados específicamente en el proyecto deben analizarse e incorporarse a la estimación según sea necesario. Finalmente, el HOO y el beneficio anticipado también deben considerarse en la estimación. Una vez que se compilan todos estos costos, el CTC está disponible para la garantía a medida que navega a través de las complejidades de una reclamación de bonos de rendimiento.

Reconocimientos

Agradecemos a nuestros colegas Kenny Young, Christopher Herron y Steve Todd, PE, quienes brindaron información. y la experiencia que ayudó mucho a esta investigación.

Referencias

• Comité DOE para el Desarrollo del Método de Costos: Costos directos / indirectos. 28 de marzo de 1997, https://www.directives.doe.gov/directives-documents/400-series/0430.1-EGuide-1- Chp07/@@images/file

• Matthew V. Byrne, Jr. y John J. Costello: La evolución de la cobertura bajo la Ley Miller. FORDHAM LAW REVIEW, 1959, https://ir.lawnet.fordham.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=https://www.google. com/&httpsredir=1&article=1628&context=flr

• Robert Frank Cushman, John D. Carter, et al: Pruebas y precios de reclamaciones de construcción. Aspen Publishers Online, 2000. (Uso de la fórmula de Eichleay para reclamaciones).

 

Esta publicación es sólo para fines educativos y de información general. Puede contener errores y se proporciona tal cual. No tiene el propósito de ser un consejo específico, legal o de otro tipo. Las opiniones y puntos de vista no son necesariamente los de J.S. Held o sus afiliados, y no debe presumirse que J.S. Held se suscribe a cualquier método, interpretación o análisis en particular simplemente porque aparece en esta publicación. Negamos cualquier representación y/o garantía con respecto a la exactitud, puntualidad, calidad o aplicabilidad de cualquiera de los contenidos. Usted no debe actuar, o dejar de actuar, en dependencia de esta publicación, y renunciamos a toda responsabilidad con respecto a tales acciones o falta de acción. No asumimos ninguna responsabilidad por la información contenida en esta publicación y rechazamos toda responsabilidad y daños con respecto a dicha información. Esta publicación no sustituye el asesoramiento legal competente. El contenido de este documento puede ser actualizado o modificado de otro modo sin previo aviso.

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