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Artículos universitarios

Definición de la Indemnización en el Contexto de los Cálculos del Valor Real en Efectivo

J.S. Held expande su practica en consultoría en Canadá con la adquisición de SPECS.

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Definición de la Indemnización en el Contexto de los Cálculos del Valor Real en Efectivo

Jonathon C. Held, J.S. Held & Heidi Hudson Raschke, Carlton Fields
 
“La premisa básica del seguro de propiedad tradicional es el concepto de indemnización. El asegurado que sufre una pérdida cubierta tiene derecho a recibir el valor total, pero no más que el total, de la pérdida sufrida, para que se le restituya, pero sin colocarlo en un mejor estado que antes de la pérdida”.

En re: State Farm Fire & Cas. Co., 872 F.3d 567, 573 (8th Cir. 2017).

El concepto de indemnización por pérdida se encuentra en el núcleo del reembolso del seguro de propiedad. Las pólizas de seguro están diseñadas para colocar al asegurado en el mismo estado en el que él o ella habrían estado si no hubiera ocurrido una pérdida.

Sin embargo, en la era moderna, las aseguradoras han creado pólizas de propiedad que no solo indemnizan, sino que van más allá de restituir al asegurado, para permitir mejoras. Estos productos de seguros permiten a los asegurados no solo recibir “lo nuevo por lo viejo”, sino que también ofrecen protección contra los costos adicionales requeridos para cumplir con los códigos de construcción y las ordenanzas locales. La capacidad de cobrar la diferencia entre dólares de indemnización y dólares de mejora suele estar sujeta a ciertos requisitos de la póliza, el más común de los cuales es que el reemplazo generalmente debe completarse dentro de un período de tiempo prescrito, y se debe presentar una prueba de los costos.

Bajo tales “Políticas de costo de reemplazo”, la aseguradora a menudo está obligada a realizar un pago por adelantado, antes del reemplazo, en función del Valor real en efectivo (ACV) de la pérdida estimada. En su esencia, ACV es un cálculo monetario de una cantidad que resultará en la indemnización de un asegurado. Pero, no hay una sola regla o ley que se aplique de manera consistente para el cálculo del ACV. De hecho, en los últimos años, ciertos estados han intentado limitar el cálculo de ACV al impedir la depreciación de los costos de mano de obra utilizados para instalar materiales de construcción, lo que resulta en cálculos de ACV que se parecen poco a la indemnización.

Este documento revisará los diversos métodos mediante los cuales se calcula el Valor de Costo de Reemplazo (RCV, por sus siglas en inglés) y el ACV de las pérdidas, analizará los problemas que surgen en la aplicación a ciertos tipos de pérdidas y proporcionará una revisión estado por estado de la jurisprudencia relevante que efectúa el cálculo de ACV.

ACV, el Principio de Indemnización y los Métodos de Cálculo

El principio de indemnización es fundamental para el concepto de seguro, la idea de que un tenedor de póliza debe ser restituido después de una pérdida. La indemnización proviene de la palabra latina “Indemnus”, que se define como “seguro contra daños, pérdidas o daños”. El concepto de indemnización en relación con el seguro es que se anule el daño o se devuelva al estado en el que habría estado el asegurado si no hubiera ocurrido una pérdida.

ACV es un principio de valoración que generalmente busca determinar la cantidad correcta de indemnización monetaria necesaria para devolver a un asegurado al estado en que se encontraba antes de que se dañara la propiedad asegurada, ni mejor ni peor. La determinación precisa de la indemnización generalmente (pero no siempre) requiere:

  1. Que el alcance de la pérdida y el costo de reparar o reemplazar la propiedad dañada estén correctamente calculados, y
  2. Que la edad, el desgaste, el deterioro, la obsolescencia y otros factores que afectan el valor de la propiedad dañada antes de la pérdida, se tengan en cuenta de manera apropiada.

Costo de Reemplazo y Tipo y Calidad Similares en Pérdidas de Bienes Inmuebles

Generalmente se acepta que, en la valoración de la mayoría de las pérdidas de seguro de propiedad, el Costo de Reemplazo (RCV) se define como el costo de reparar o reemplazar la propiedad, en la fecha y hora de la pérdida, con materiales de la misma clase y calidad. Las pólizas de seguro de propiedad rara vez, si acaso, definen el término “misma clase y calidad”.

Por lo general, el alcance de la pérdida en virtud de una política de RCV supone que el reemplazo de los materiales de construcción dañados, que existían en el momento de la pérdida, se reemplazará con el mismo material, suponiendo que el material esté disponible. En estructuras más antiguas, o donde los materiales de construcción pueden estar obsoletos o no estar legalmente disponibles debido a las leyes y ordenanzas locales, o porque los materiales se han considerado inseguros, a menudo puede ser difícil encontrar material que duplique lo que se dañó o destruyó en una pérdida.

Algunas pólizas de seguro tienen un lenguaje de “costo de reemplazo funcional”, que calcula una pérdida según la cantidad que costaría reparar o reemplazar un edificio o sus componentes utilizando materiales que son funcionalmente equivalentes a métodos y materiales obsoletos, antiguos o personalizados.

Cuando se determina si los materiales de construcción sustitutos representan una clase similar y una calidad, y son funcionalmente equivalentes, la siguiente prueba simple de cuatro pasos puede y debe usarse para determinar la idoneidad del reemplazo funcional y si se obtiene una mejora:

  1. ¿Es probable que se utilice material de sustitución para reparar o reemplazar el material dañado? Si la respuesta es sí, entonces
  2. ¿El material de sustitución dará como resultado una utilidad funcional equivalente al material dañado? Si la respuesta es sí, entonces
  3. ¿El material de sustitución dará como resultado una disminución en la vida útil restante del edificio o sus componentes? Si la respuesta es no, entonces
  4. ¿El material de sustitución dará como resultado una disminución en el valor de mercado o el valor de alquiler de la propiedad? Si la respuesta es no, entonces el material sustituto cumple con la prueba de la misma clase y calidad.

Depreciación

En el mundo de la valoración de propiedades, incluidas las pérdidas de propiedades aseguradas, la depreciación no es más que una pérdida de valor. La pérdida en el valor de una propiedad se puede realizar de 3 maneras:

  1. Deterioro fisico;
  2. Obsolescencia funcional; o
  3. Obsolescencia externa o económica.

Durante la vida útil de una propiedad, la depreciación puede ser curable o incurable. La depreciación física generalmente explica el efecto de la edad y el deterioro de un edificio o sus componentes. Los estudios de depreciación se realizan utilizando varios métodos diferentes, pero el método más común en las pérdidas de seguro utiliza el siguiente cálculo, independientemente de si el deterioro es curable o no:

  • Determine si el alcance de la pérdida y el costo de reparación o reemplazo resultan en una mejora.
  • Determine la edad efectiva y la vida útil esperada (o vida útil restante) del componente dañado.
  • Desarrollar una proporción de edad efectiva a la vida útil esperada (o vida útil restante).
  • Calcule el porcentaje de depreciación (o el valor en dólares de la mejora) para el artículo y dedúzcalo del valor de pérdida de RCV.

La gran mayoría de las pérdidas de seguros utilizan este método de “pérdida RCV menos deterioro o depreciación física” para determinar el ACV, particularmente en pérdidas parciales.

La obsolescencia funcional es el efecto de una falla en la estructura, los materiales o el diseño del edificio. Este tipo de depreciación se calcula utilizando varios métodos, pero la medición de la obsolescencia funcional se usa más comúnmente en un cálculo de valor de mercado donde la deducción se toma con el fin de determinar el valor utilizando el llamado “enfoque de costos”, donde el valor del suelo y el valor depreciado del edificio y las mejoras del sitio se suman para determinar el valor de mercado de una estructura. La obsolescencia funcional en una pérdida de seguro puede medirse de varias maneras, pero generalmente se consideran los siguientes métodos.

  1. Deducción por materiales y métodos de construcción obsoletos. Por ejemplo, supongamos que ocurre una pérdida en un almacén de 75 años de antigüedad que fue construido con paredes de ladrillo macizo. El método moderno de construir un almacén equivalente podría ser construir las paredes con ladrillos y bloques de concreto a un costo mucho menor. La diferencia en costo sería una de las medidas de obsolescencia. Por supuesto, si la pérdida de RCV se calcula utilizando el reemplazo funcional (y probable) del material o método de construcción obsoleto en lugar del material duplicado (incluso si está disponible) no habría necesidad de tomar la deducción. La virtud en este caso de determinar la pérdida de RCV con material sustituto, es que el cálculo de la pérdida resultante es a menudo el mejor indicador de la cantidad que probablemente se gastará para realizar reparaciones en una estructura.
  2. Ahora suponga que, en nuestro edificio de almacén anterior, el factor de aislamiento del ladrillo y la pared de bloques da como resultado un edificio que es más eficiente en cuanto a la energía y tiene como resultado un menor costo de calefacción. En un cálculo de valor de mercado, el tasador vería el costo de los ahorros de energía al utilizar los materiales o métodos de construcción legalmente permitidos (y es probable que se utilicen), y “capitalizar” los ahorros de gastos en una indicación de la diferencia en el valor de mercado. Este método es más probable que se use en la depreciación de una pérdida de seguro cuando el valor de mercado se considera en la determinación de ACV.

La obsolescencia externa o económica refleja el efecto en el valor causado por factores externos (fuera) del edificio en cuestión. La obsolescencia externa está relacionada con los factores de ubicación y económicos en el mercado y, por lo tanto, su cálculo generalmente requiere una evaluación de bienes raíces, que analiza los factores de ubicación, económicos y otros que influyen en la depreciación general.

Los Tres Métodos para Determinar el ACV

La determinación de ACV es específica de la jurisdicción, sin embargo, hay tres métodos:

  1. Costo de reemplazo (o reparación) menos la depreciación.
  2. Valor de mercado justo, en el que se determina el valor de mercado de la estructura anterior y posterior a la pérdida (sin tener en cuenta el sitio), y la diferencia (pérdida de valor) se considera el ACV. El costo de la eliminación de escombros generalmente se agrega nuevamente en la determinación general de ACV.
  3. La Regla de evidencia general, en la cual todos los factores que tienen relación con la indemnización pueden considerarse, pero no se les da el mismo peso. Los factores más utilizados en los cálculos de evidencia amplia son el costo de reemplazo menos la depreciación y el valor de mercado. El costo de la eliminación de escombros generalmente se agrega nuevamente en la determinación general de ACV.

Coste de Reposición Menos Depreciación

Si bien es el enfoque minoritario en términos de aplicación judicial, el método más comúnmente utilizado por los aseguradores y ajustadores para determinar el ACV para pérdidas parciales y muchas pérdidas totales es el costo de reemplazo menos la depreciación. La depreciación generalmente se define como una “disminución en el valor de un activo debido al uso, desgaste, obsolescencia o edad”. Por lo general, una deducción porcentual se toma del costo de reemplazo para tener en cuenta el deterioro físico. En ciertas circunstancias, la obsolescencia funcional se considera en este tipo de cálculo, pero puede ser discutible si la pérdida de RCV se calcula utilizando materiales, medios y métodos modernos, como se describe anteriormente en la prueba de calidad y tipo similar.

Con respecto al deterioro físico, el método más preciso para calcular la depreciación es considerar el costo de reparación, que determina el costo de hacer que los componentes reemplazables de los edificios “sean como nuevos”. Por ejemplo, suponga que un techo tiene una vida útil de 25 años. Si ocurre una pérdida 20 años después de la instalación, se puede considerar que el techo tiene una vida útil restante de 5 años antes de que, de otra manera, hubiera requerido un reemplazo. Un cálculo que normalmente se aplica para determinar el ACV del techo podría ser el siguiente:

Costo para reemplazar el techo: $ 100.000
Vida esperada (años): 25
Años de edad: 20
Por ciento: 80 %
Importe de la depreciación: $ 80.000
ACV: $ 20.000

Observe en el ejemplo anterior que los 5 años de vida útil restante dieron como resultado una relación de “edad a vida” de 20/25. Una relación de edad a vida da como resultado que la depreciación del componente del edificio se encuentre en línea recta y supone que la tasa de deterioro es la misma en cada año de vida. Algunas teorías de la depreciación física utilizan “curvas” que se establecen y presentan en tablas que reflejan la noción de que la depreciación de un edificio o sus componentes no se deteriora a un ritmo uniforme y constante durante su vida útil. La edad real y la vida esperada se utilizan normalmente en estos cálculos.

El método preferencial para determinar la depreciación física es utilizar la edad “efectiva” en lugar de la “edad real”. Desde la perspectiva de este consultor de construcción, la edad efectiva es un método mucho más preciso, ya que le permite al profesional que está determinando la depreciación realizar un juicio informado basado en el mantenimiento de un componente, o en su falta. Por ejemplo, ciertos componentes del edificio pueden sobrevivir mucho más allá de las estimaciones de la vida esperada, o si se mantienen de manera deficiente, pueden dejar de tener valor antes de su vida esperada. En cualquier cálculo de ACV, el propósito es determinar objetivamente la “cantidad para indemnizar” a un asegurado por una pérdida.

Valor Justo de Mercado

Solo una minoría de estados adopta un enfoque estricto de Valor de mercado justo para ACV, pero este es quizás el método más sencillo. En el caso de que una propiedad sufra una pérdida, se supone que la indemnización puede establecerse determinando el efecto que la pérdida tuvo en el valor de mercado de la propiedad. “Por lo tanto, cuando la política establece un" valor efectivo real”, significa “valor justo de mercado”, cuyo término de evaluación se define de manera uniforme como “la cantidad de dinero que un comprador que desea, pero no está obligado, a comprar la propiedad pagaría a un propietario que desea, pero no está obligado, a venderla, teniendo en cuenta todos los usos a los que la propiedad está adaptada y podría ser aplicada razonablemente”.

“En caso de una pérdida parcial, el enfoque del valor de mercado busca determinar la diferencia entre los valores de mercado respectivos de la estructura antes y después de la [pérdida]”. Si un edificio sufre una pérdida total, el valor de mercado de la propiedad anterior a la pérdida, más el costo de limpiar los escombros, menos el valor del terreno restante es una medida que puede simplemente determinar la indemnización. En una pérdida parcial, en la mayoría de los casos, la disminución del valor anterior a la pérdida frente a la pérdida posterior suele determinarse por el costo de reparar o reemplazar los componentes del edificio que están dañados, menos una deducción por depreciación.

En ciertos casos, incluso una pérdida parcial excederá el valor de mercado. En tales casos, aunque el costo de reparación del edificio deba determinarse para establecer un pago máximo conforme a la disposición de RCV, el punto de partida para la determinación de ACV será simplemente mirar el valor de mercado de toda la propiedad.

La Regla de Evidencia General

La Regla de evidencia general es la regla de la mayoría; es la norma para la aplicación judicial en casi la mitad de los estados. Sin embargo, la Regla de evidencia general es, quizás, la regla más difícil de aplicar, ya que generalmente requiere que la determinación de ACV considere “todos los hechos y circunstancias que lógicamente tenderían a la formación de una estimación correcta de la pérdida”.

La regla de evidencia general basa el ACV en un análisis de diferentes factores, que incluyen, entre otros, los siguientes:

  • RCV menos depreciación;
  • Valor de mercado de la estructura;
  • Medición de la pérdida anterior al valor de mercado posterior a la pérdida de la propiedad; y
  • Valor en uso para el asegurado, donde el valor para el asegurado o su negocio es diferente del resultado de las mediciones anteriores.

La determinación de la evidencia general no requiere que se otorgue el mismo peso a ningún factor, sino que requiere que el ACV se determine teniendo en cuenta todos los factores, y la determinación final se basa en los hechos y circunstancias exclusivos de cualquier pérdida de propiedad dada. Una de las mejores explicaciones de la Regla de evidencia general se puede encontrar en la decisión de la Corte Suprema de Nueva Jersey en Elberon Bathing Co. v. Ambassador Insurance Company:

Encontramos que la lógica de la regla de la evidencia general es convincente. Requiere que el investigador considere todas las pruebas que un experto consideraría relevantes para una evaluación, y particularmente el valor justo de mercado y el costo de reemplazo menos la depreciación. Si el tasador lo considera apropiado en las circunstancias particulares, puede, después de sopesar ambos factores, decidirse por uno solo.

Por lo tanto, “la Regla de la evidencia general se refiere no solo al tipo de evidencia que un investigador puede considerar, sino también a la discreción del investigador en la asignación de importancia a la evidencia. Bajo la Regla de evidencia general, los investigadores de hechos pueden colocar “el peso que consideren apropiado” en cualquier factor relevante al valor de la propiedad destruida”.

Aplicación de los Cálculos de ACV a Pérdidas Particulares

A continuación, se presenta una discusión del cálculo de ACV en ciertos escenarios de pérdida.

El “Acertijo de California”

California, un estado de valor de mercado, ha creado lo que mejor se puede describir como un dilema en lo que respecta a la determinación de ACV. Código de Seg. de Cal. § 2051 define el valor en efectivo real como:

(a) Bajo una póliza abierta, la medida de la indemnización en el seguro contra incendios es el gasto para el asegurado de reemplazar la cosa perdida o lesionada en su condición en el momento de la lesión, el gasto se calcula en el momento del inicio del fuego.

(b) Bajo una política abierta que requiere el pago del valor en efectivo real, la medida de la recuperación del valor en efectivo real, en la liquidación total o parcial de la reclamación, se determinará de la siguiente manera:

  1. En caso de pérdida total de la estructura, el límite de la póliza o el valor justo de mercado de la estructura, lo que sea menor.
  2. En caso de una pérdida parcial de la estructura, o una pérdida de su contenido, la cantidad que le costaría al asegurado reparar, reconstruir o reemplazar la cosa perdida o dañada menos una deducción justa y razonable por depreciación física basada en su condición al momento de la lesión o el límite de la póliza, lo que sea menor. “En el caso de una pérdida parcial de la estructura, una deducción por depreciación física se aplicará solo a los componentes de una estructura que normalmente están sujetos a reparación y reemplazo durante la vida útil de esa estructura”.

Además, como se establece en el Título 10 § 2695.9 del Código de Regulaciones de Seguros de California, se requiere que la depreciación sea detallada y, en el caso de una pérdida parcial, el costo laboral implícito en el cálculo de la pérdida de RCV no está sujeto a depreciación:

(f) Cuando la cantidad reclamada se ajusta debido a mejoras, depreciación o rescate, toda la justificación para el ajuste se incluirá en el archivo de reclamación. Cualquier ajuste deberá ser discernible, medible, detallado y especificado en cuanto al monto en dólares, y deberá reflejar con precisión el valor de la mejora, la depreciación o el rescate. Cualquier ajuste por mejoramiento o depreciación reflejará una diferencia medible en el valor de mercado atribuible a la condición y antigüedad de la propiedad, y se aplicará solo a la propiedad normalmente sujeta a reparación y reemplazo durante la vida útil de la propiedad. La base para cualquier ajuste se explicará completamente al reclamante por escrito.

  1. Bajo una póliza, sujeta a la Sección 2071 del Código de Seguros de California, donde el asegurador debe pagar los gastos de reparación, reconstrucción o reemplazo de la propiedad destruida o dañada por otra de tipo y calidad similar, la cantidad de la recuperación se determina por el efectivo real de la propiedad dañada o destruida, según lo establecido en la Sección 2051 del Código de Seguros de California. Excepto por los costos laborales intrínsecos que se incluyen en el costo de los materiales o bienes manufacturados, el gasto de la mano de obra necesaria para reparar, reconstruir o reemplazar la propiedad cubierta no es un componente de la depreciación física y no debe estar sujeto a depreciación o mejora.

El “acertijo de California”, en opinión de los autores, no tiene sentido práctico bajo una teoría de indemnización. Por un lado, si un edificio es una pérdida total, entonces el ACV se determina utilizando el método del valor de mercado. Pocos podrían argumentar que esta no es la definición de indemnización del libro de texto. Por otro lado, si el edificio es una pérdida parcial, el reglamento que rige cómo determinar el ACV da como resultado una mejora en casi todos los casos.

Por ejemplo, supongamos que una estructura residencial que tiene 40 años, tiene un techo de 25 años y compresores de aire acondicionado de 15 años, prácticamente al final de su vida útil, que son dañados por un rayo. La determinación del valor de mercado de la propiedad antes de la pérdida consideraría el costo de reparar los defectos (en otras palabras, el costo de instalar un nuevo techo y nuevos compresores). Cualquier comprador prudente de bienes raíces consideraría los reemplazos necesarios o el mantenimiento diferido que se requeriría en la determinación de cuánto pagar por una propiedad. Dichos costos, cuando se incurran, incluirán no solo el material necesario para realizar reparaciones, sino también mano de obra, equipo, costos de entrega, marcado del contratista y cualquier otro costo necesario para efectuar el reemplazo. Por lo tanto, al limitar la medida en que ACV se calcula de manera justa al eliminar la depreciación de la mano de obra, California, un estado de valor de mercado, posiblemente ha creado un sistema donde se obtendrá una mejora si un asegurado experimenta una pérdida parcial. En resumen, en California, un cálculo de pérdida parcial no necesariamente tiene una relación directa con la pérdida económica del asegurado, y el asegurado puede estar más que indemnizado por su pérdida.

California no está sola en la aplicación de diferentes reglas a las pérdidas parciales. Por ejemplo, en Thomas v. Am. Family Mut. Seg. de Cal. Co., la Corte Suprema de Kansas sostuvo que el término “valor efectivo real”, cuando se aplica a una pérdida parcial por tormenta de viento bajo una póliza de propietario de vivienda, “significa el costo de reparación sin ninguna reducción por depreciación”. Al llegar a su decisión, encontró orientación en Sperling v. Liberty Mut. Seg. de Cal. Co., en el que la Corte Suprema de Florida determinó el significado del valor en efectivo real de una pérdida parcial según los estatutos de pólizas de Florida. De manera similar, la ley de Pennsylvania sostiene que una compañía de seguros no puede deducir la depreciación en el caso de una pérdida parcial que no exceda el valor depreciado de toda la propiedad. Por lo tanto, según la ley de Pennsylvania, “en situaciones de pérdida parcial, en ausencia de un lenguaje claro en contrario, una aseguradora no puede deducir la depreciación del costo de reemplazo de una póliza y… la frase 'valor efectivo real' no se puede interpretar como que incluye una deducción por depreciación, donde dicha deducción frustraría la expectativa de que el asegurado sea restituído”.

Depreciación del Trabajo

En los últimos años, ha surgido un problema con respecto a si una aseguradora puede depreciar adecuadamente el trabajo al calcular el valor en efectivo real. Se han presentado varias acciones de clase putativas, y los tribunales se han pronunciado en ambos lados de la cuestión. En la mayoría de los casos, parece que los tribunales permitirán que se considere la depreciación del trabajo, pero dependiendo de la jurisdicción y el lenguaje de la política, es posible que un tribunal no lo permita.

En Papurello v. State Farm Fire & Cas. Co., los asegurados presentaron una demanda colectiva putativa alegando que el asegurador violó la ley de Pennsylvania en la forma en que calculó el valor real en efectivo. El tribunal sostuvo que la póliza estipulaba claramente el valor en efectivo real, con cobertura de costo de reposición completa solo si el asegurado reparaba o reemplazaba el daño parcial en cuestión. Luego, el tribunal consideró si los impuestos y el trabajo pueden depreciarse al calcular el ACV. El tribunal reconoció una división en la autoridad sobre si el trabajo se puede depreciar, pero concluyó que la afirmación de los asegurados de que el asegurador incumplió la póliza al depreciar impuestos y el trabajo no tenía fundamento como cuestión de derecho. El tribunal determinó que la propiedad cubierta, como un techo, se refiere a un producto terminado, que es “el resultado o manifestación física de combinar pericia, trabajo, materiales físicos… y cualquier otra cosa necesaria para producir el techo final acabado”. El tribunal encontró que la opinión de los asegurados de que la propiedad es solo los materiales físicos era contraria al sentido común.

En Labrier v. State Farm Fire & Cas. Co., el tribunal de distrito había considerado que el término “valor efectivo real” era intrínsecamente ambiguo porque no estaba definido en la póliza. El tribunal de distrito luego dictaminó a favor de la certificación de clase sobre si el asegurador “puede retener la depreciación laboral de los pagos de ACV bajo la ley de Missouri”. Esta sentencia fue revocada por el Octavo Circuito en In re: State Farm Fire and Cas. Co.

El Octavo Circuito sostuvo que “el ‘valor efectivo real’ tiene un significado inequívoco según la ley de Missouri: la diferencia en el valor justo de mercado de la propiedad dañada inmediatamente antes y después de la pérdida”. Esta es una cantidad que debe estimarse, y el método del de la aseguradora para depreciar el costo de reposición es un método práctico y razonable para estimar el valor justo de mercado de la propiedad, o ACV, en el momento de la pérdida. El tribunal concluyó además que, si bien el uso de la metodología de estimación Xactimate por parte de la aseguradora podría producir una estimación irrazonable de ACV, tendría que determinarse caso por caso, excluyendo los hechos comunes que justificarían la certificación de clase.

La Corte Suprema de Nebraska rechazó de manera similar el argumento de un asegurado, a favor de una supuesta acción de clase, afirmando que el trabajo se había depreciado erróneamente al calcular el ACV. En Henn v. American Family Mut. Seg. de Cal. Co., el tribunal sostuvo que el ACV “no es una medida sustantiva de daños, sino una representación del valor depreciado de la propiedad inmediatamente antes de los daños”. Debido a que la definición inequívoca de ACV es “depreciación del conjunto”, el tribunal sostuvo que “el asegurado no está sub-indemnizado al recibir la cantidad depreciada de materiales y mano de obra”.

En Wilcox v. State Farm Fire & Cas. Co., La Corte Suprema de Minnesota sostuvo que, según la regla de evidencia general, el jurado puede considerar la depreciación del trabajo. La regla general de la evidencia no determina si el trabajo es depreciable o no, por lo que el jurado puede considerar la evidencia relacionada con la determinación del valor en efectivo real, incluida la “depreciación del trabajo inseparable”. El tribunal de distrito siguió el razonamiento de Wilcox en Matchniff v. Great Northwest Ins. Co. Allí, el tribunal sostuvo que “al calcular el ACV, la mano de obra necesaria para el reemplazo de ciertas partes de la estructura puede ser depreciable; depende de la naturaleza del daño que se reemplaza y otros factores relacionados con el ACV”. Por lo tanto, el tribunal consideró que la depreciación del trabajo era una investigación caso por caso.

Si bien la desaprobación de la totalidad (tanto materiales como mano de obra) tiene sentido en el contexto de una política de indemnización, no todos los tribunales han permitido que la mano de obra se deprecie. Sin embargo, después de que la Corte Suprema de Arkansas sostuvo que el trabajo no puede depreciarse a pesar de que el lenguaje de la póliza lo permitía específicamente, la legislatura de Arkansas aprobó una ley que permite que las pólizas de seguro provean la depreciación del “costo de los bienes, materiales, mano de obra y servicios” necesario para reemplazar, reparar o reconstruir la propiedad dañada”. Por lo tanto, la tendencia parece estar a favor de permitir la depreciación del trabajo, particularmente si las pólizas de seguro lo permiten específicamente.

Depreciación de Gastos Generales e Impuesto a las Ganancias y Ventas

Como parte del cálculo del valor efectivo real, además de la depreciación del trabajo, algunos tribunales también permiten la depreciación de los gastos generales y las ganancias. Los tribunales que sostienen que los gastos generales y los beneficios pueden depreciarse reconocen que el ACV “incluye los gastos generales y los beneficios en los casos en que es probable que el asegurado necesite un contratista general para las reparaciones”, por lo que los gastos generales y los beneficios pueden depreciarse. Por ejemplo, en Tolar v. Allstate Texas Lloyd's Co., el tribunal sostuvo que “[b] porque [el costo general del contratista y la ganancia (“GCOP”)], el impuesto a las ventas, los costos de reparación y el valor de la propiedad juntos representan el valor total del costo de reposición, se deduce naturalmente que el GCOP, el impuesto a las ventas, la reparación los costos y el valor de la propiedad deben depreciarse juntos para alcanzar el pago ACV”. Del mismo modo, en Trinidad v. Florida Peninsula Ins. Co., la Corte Suprema de la Florida acordó que “los gastos generales y las ganancias son como todos los demás costos de una reparación, como mano de obra y materiales, que el asegurado tiene razonablemente probabilidades de incurrir... “[y] como una porción de todos los otros costos, [se] podría depreciar en una póliza de valor efectivo real”.

Desde la perspectiva de este consultor de construcción, la depreciación de gastos generales y ganancias no es lógica per se. Más bien, el método apropiado es aplicar los gastos generales y las ganancias en los mismos porcentajes que se calcularon para determinar la pérdida de RCV. Debido a que los gastos generales y las ganancias no representan activos físicos que pueden deteriorarse, no se pueden depreciar. Sin embargo, los gastos generales y las ganancias se agregan al costo de reparar o reemplazar una estructura, como tal, lógicamente, la cantidad de gastos generales y ganancias que se aplica a la pérdida depreciada sería menor que la cantidad agregada al valor RCV. Esto no es una depreciación de gastos generales y ganancias, sino más bien una aplicación de un porcentaje consistente.

Los impuestos a las ventas aplicables se calculan de la misma manera que los gastos generales y las ganancias. Si el valor del material se deprecia, el porcentaje del impuesto a las ventas se aplica a la cantidad depreciada. Estos cálculos tienen la virtud de volver a colocar al asegurado en la misma posición que antes de la pérdida: ni mejor ni peor o, en otras palabras, efectuar una indemnización.

Depreciación de Reparaciones

La cuestión de si las “reparaciones” son depreciables puede ser controvertida. El argumento de que “reparar” algo no resulta en una mejora requiere un análisis caso por caso, dependiendo de las circunstancias de cada pérdida individual.

Las pérdidas parciales a menudo implican el reemplazo de materiales viejos desgastados por materiales equivalentes que son nuevos, lo que resulta en una vida útil más larga y un valor potencialmente mayor. Si los resultados son una mejora, las reparaciones pueden y deben ser depreciadas. Por el contrario, muchas “reparaciones” no implican mejoras. Por ejemplo, ¿el reemplazo de una bomba o un motor en una caldera de calefacción de 30 años de antigüedad resulta en una mejora? Quizás la respuesta es no.

Al considerar la depreciación de las pérdidas parciales, las partidas de la pérdida deben analizarse objetivamente para determinar si la aplicación de la depreciación se traduce en una mejora. Si el componente de construcción “reparado” da como resultado cualquiera de los siguientes: una vida útil más larga; menores gastos operativos; mayor valor de mercado; o mejor utilidad funcional, entonces el asegurado puede estar en una posición que es mejor que antes de una pérdida. Cuando lo contrario es cierto, entonces la depreciación de un componente “reparado” puede no ser apropiada. En cualquier caso, siempre se debe tener cuidado para determinar si las reparaciones resultan en una mejora.

Depreciación de Pérdidas Calculadas Utilizando Materiales Sustitutos

Puede ser controvertido si las pérdidas que se calculan en un costo de reparación o reemplazo utilizando un sustituto de materiales funcionalmente equivalentes pueden depreciarse.

Los asegurados y sus defensores pueden argumentar que cuando el costo de reemplazo funcional se usa para calcular el costo de reparación o reemplazo, la pérdida de ACV es equivalente al RCV funcional. Sin embargo, esto no suele ser el caso. Donde el material existente es obsoleto o demasiado costoso para instalarlo, y hay materiales sustitutos disponibles y es probable que se utilicen en el proceso de reparación, puede resultar en una mejora.

Por ejemplo, supongamos que los rayos caen en un compresor de aire acondicionado que tiene 20 años y se acerca al final de su vida útil. Es poco probable que esté disponible un compresor duplicado, y el reemplazo implicaría la instalación de un modelo equivalente moderno, que cumpla con los códigos y que ahorre más energía. Hay poco argumento legítimo en contra de que la sustitución de una unidad funcional moderna en este ejemplo resulta en una mejora. Tras la instalación, el material de reemplazo tendrá una mayor vida útil restante, resultará en menores costos de energía para el propietario y probablemente tendrá un impacto positivo en el valor de mercado de la propiedad.

Conclusión

El cálculo del valor en efectivo real es un ejercicio específico para la pérdida individual y la jurisdicción, que requiere el conocimiento no solo de las limitaciones legales en ciertos estados, sino también una comprensión firme de los elementos que resultan en la depreciación y la indemnización. El Apéndice proporciona una revisión estado por estado de las reglas de valoración que afectan el cálculo del ACV.

Apéndice

Revisión estado por estado de las reglas de valoración

Estado

Cálculo de la regla del valor efectivo real

¿Son los costos laborales depreciables?

Alabama

Valor justo de mercado

“También nos remiten a nuestro propio caso de Glens Falls Ins. Co. of New York v. Garner, 229 Ala. 39, 155 So. 533 (1934) para la declaración contenida en esa opinión, ese valor en efectivo real “significa, y solo puede significar, lo que la cosa vale en dinero, permitiendo la depreciación”. Un caso anterior, Sussex Fire Ins. Co. v. Barton, 225 Ala. 570, 574, 144 So. 439 (1932), contiene un dictamen que reconoce el valor de mercado como la medida de recuperación”. Commercial Union Ins. Co. v. Ryals, 355 So. 2d 684, 685 (Ala. 1978)

Ningún caso directamente en el punto

Alaska

Costo de reemplazo menos la depreciación

“El cálculo correcto de una pérdida total sobre la base del valor en efectivo real se basa en el costo real de comprar un artículo comparable, incluidos todos los impuestos aplicables, aranceles de licencia, gastos de envío o entrega y otros aranceles relacionados con la transferencia de propiedad”. Departamento de Comercio y Desarrollo Económico del Estado de Alaska, Boletín 93-08 Re: Ajustadores y tasadores; Ajustadores no residentes; ACV y Valor de rescate 2 (10 de mayo de 1993), Departamento de Comercio y Desarrollo Económico del Estado de Alaska

Ningún caso directamente en el punto

Arizona

Costo de reemplazo menos la depreciación

“El valor efectivo real es igual al costo de reemplazo menos la depreciación”.

Departamento de Seguros de Arizona, Términos de seguros de uso común, https://insurance.az.gov/commonly-used-insurance-terms (última visita el 31 de enero de 2018)

Ningún caso directamente en el punto

Arkansas

Costo de reemplazo menos la depreciación implícita

“La política en cuestión no define el término ‘valor efectivo real’; sin embargo, ambas partes parecen estar de acuerdo en que al determinar el ‘valor efectivo real’, se permite alguna forma de depreciación. De hecho, el Black's Law Dictionary define “valor efectivo real” como “costo de colocación menos la depreciación normal”. Black's Law Dictionary ‎1690 (9ª ed.2009)”. Adams v. Cameron Mut. Seg. de Cal. Co., 430 S.W.3d 675, 678 (Ark. 2013)

Las pólizas de seguro pueden permitir la depreciación de gastos, lo que significa “depreciación, que incluye, entre otros, el costo de los bienes, materiales, mano de obra y servicios necesarios para reemplazar, reparar o reconstruir la propiedad dañada. Ark. Stat. § 23-88-106

California

Valor justo de mercado

“’El valor efectivo real’, tal como se utiliza en la sección 2071 del Código de Seguros, es sinónimo de ‘valor justo de mercado’”. Jefferson Ins. Co. v. Superior Court, 475 P.2d 880, 882 (Cal. 1970)

No

“Excepto por los costos laborales intrínsecos que se incluyen en el costo de los materiales o bienes manufacturados, el gasto de la mano de obra necesaria para reparar, reconstruir o reemplazar la propiedad cubierta no es un componente de la depreciación física y no estará sujeto a depreciación o mejora”. Código de Código Regs. tit. 10, § 2695.9(f)(1) (2016).

Colorado

Regla de evidencia general

“Para determinar una pérdida por incendio, no solo se debe examinar la evidencia expresa sobre el costo original, el valor de reemplazo y la depreciación, sino que también se debe recurrir a todos los demás hechos y circunstancias que lógicamente tenderían a la formación de una estimación correcta de la pérdida, incluido el costo original, el costo de reposición, la depreciación, las opiniones de los testigos, las declaraciones contra intereses y los usos a los que se podría haber asignado la propiedad”. Nebraska Drillers v. Westchester Fire Ins. Co. of New York, 123 F. Supp. 678, 681 (D. Colo. 1954)

Ningún caso directamente en el punto

Connecticut

Regla de evidencia general

“Al determinar el valor en efectivo real de la propiedad, el jurado podría considerar, ‘bajo la regla general de evidencia general [sic], cualquier evidencia que lógicamente tenga por objeto la formación de una estimación correcta del valor’ de la propiedad asegurada”. Giulietti v. Connecticut Ins. Placement Facility, 534 A.2d 213, 216 (Conn. 1987)

Ningún caso directamente en el punto

Delaware

Valor justo de mercado

“Es obvio que el juez de primera instancia quiso decir ‘valor justo de mercado’, como se define en Fitzsimmons, supra, cuando usó las expresiones ‘valor verdadero’ o ‘valor de mercado’ o ‘valor efectivo real’, y que aplicó correctamente esa definición en llegar a su conclusión”. Metro. Mut. Fire Ins. Co. v. Carmen Holding Co., 220 A.2d 778, 780 (Del. 1966)

Ningún caso directamente en el punto

Florida

Regla de evidencia general

“En New York Central Mutual Fire Ins. Co. v. Diaks, Fla.1954, 69 So.2d 786, la Corte Suprema indica que en estos asuntos, Florida se adherirá a la llamada ‘Regla de evidencia general’. Según esta regla, cualquier evidencia que lógicamente tiende a establecer una estimación correcta del valor de la propiedad dañada o destruida puede ser considerada por el verificador de los hechos para determinar el “valor efectivo real” en el momento de la pérdida”. Worcester Mut. Fire Ins. Co. v. Eisenberg, 147 So. 2d 575, 576 (Fla. 3d DCA 1962)

"El Segundo Distrito [en Goff] correctamente determinó, en esencia, que los gastos generales y las ganancias son como todos los demás costos de una reparación, como mano de obra y materiales, los cuales es probable que el asegurado incurra… Por lo tanto, el Segundo Distrito sostuvo que una parte de los gastos generales y las ganancias, como una parte de todos los demás costos, se incluyó, pero podría depreciarse en una póliza de valor efectivo real”. Trinidad v. Florida Peninsula Ins. Co., 121 So. 3d 433, 438 (Fla. 2013)

Georgia

Valor justo de mercado

“Por lo tanto, se deduce que la medida básica de pérdida según esta póliza no es el costo original o el valor de reemplazo que sostiene el asegurador demandado, sino el valor real que se ha definido como el valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la pérdida”. Am. Cas. Co. of Reading, Pa. v. Parks-Chambers, Inc., 142 S.E.2d 275, 277 (Ga. Ct. App. 1965)

Ningún caso directamente en el punto

Hawaii

Ningún caso de propiedad de primera parte

Ningún caso directamente en el punto

Idaho

Regla de evidencia general

“Es evidente que el jurado no consideró el costo de reemplazar estos bienes como la base de su valoración, sino que siguió otra instrucción que les dijo que determinaran el valor en efectivo real en función de una consideración de todas las condiciones y circunstancias que aparecen en la evidencia. ” Boise Ass'n of Credit Men v. U.S. Fire Ins. Co., 256 P. 523, 528 (Idaho 1927)

Ningún caso directamente en el punto

Illinois

Costo de reemplazo menos la depreciación

“Los tribunales de Illinois han rechazado las pruebas de ‘valor de mercado’ y ‘evidencia amplia’, en lugar de aplicar la prueba de ‘costo de reemplazo menos la depreciación’ mencionada anteriormente para determinar el valor efectivo real de la propiedad dañada”. Carey v. Am. Family Brokerage, Inc., 909 N.E.2d 255, 263 (Ill. App. Ct. 2009)

Incierto - posiblemente sí

“Otros elementos basados en porcentajes incluidos en el costo total a los efectos de las pólizas de seguro, los costos de reemplazo menos las depreciaciones se consideraron también como parte de la reducción de la depreciación. Ver Goff v. State Farm Florida Insurance Co.,999 So.2d 684, 689–90 (Fla.App.2008) ". Gee v. State Farm Fire & Cas. Co., No. 11-CV-250, 2013 WL 8284483, en *2 (ND Ill. 23 de septiembre de 2013)

Indiana

Regla de evidencia general

“La Regla de evidencia general ahora se ha convertido en la regla de la mayoría, habiendo sido adoptada en al menos veintitrés estados .. Esta es una buena regla de ley y fue aprobada tácitamente por nuestro Tribunal de Apelaciones en Atlas Construction Co. Inc. v. Indiana Insurance Company, supra.” Travelers Indem. Co. v. Armstrong, 442 N.E.2d 349, 356-57 (Ind. 1982)

Ningún caso directamente en el punto

Iowa

Regla de evidencia general

“No se puede establecer una regla estricta y rápida mediante la cual se pueda determinar el monto de dicha indemnización en todos los casos. 25 C.J.S., Daños, pág. 608, § 85; Anotación L.R.A.1917A, 367. Cuando la propiedad asegurada que se destruye se compra y vende en el mercado en el curso normal de la negociación, su valor de mercado generalmente se considera su ‘valor efectivo real’ en el momento de la pérdida, para el cual se puede obtener la recuperación... Sin embargo, cuando la propiedad no tiene un valor de mercado reconocido que sea bastante indicativo de su valor real, el ‘valor efectivo real’ de la propiedad debe determinarse sin recurrir al valor de mercado”. Britven v. Occidental Ins. Co., 13 NW2d 791, 793 (Iowa 1944) (citación omitida)

Ningún caso directamente en el punto

Kansas

Costo de reparación - Pérdida parcial solamente

“Sostenemos que el término ‘valor efectivo real’, cuando se aplica a una pérdida parcial bajo la póliza de seguro y los hechos en este caso, significa el costo de la reparación sin ninguna reducción por depreciación”. Thomas v. Am. Family Mut. Seg. de Cal. Co., 666 P.2d 676, 679 (Kan. 1983)

Sí, si la póliza permite la depreciación

“Bajo las reglas de construcción para los contratos de seguro, este Tribunal cree que una persona razonable en la posición de Graves esperaría que American Family depreciara todos los costos necesarios para (re)crear la ‘propiedad’ del asegurado, incluidos los costos asociados con la mano de obra, al calcular el real valor en efectivo.” Graves v. Am. Family Mut. Seg. de Cal. Co., No. 14-2417-EFM-JPO, 2015 WL 4478468, en *3 (D. Kan. 22 de julio de 2015)

Kentucky

Regla de evidencia general

“La misma regla se discute en Couch en Seguros 2d, Sección 54:137, la cual se la conoce como la ‘regla de evidencia general’... Creemos que está claro que hubo evidencia que justifica la presentación del asunto al jurado sobre cuál era el valor real en efectivo de la propiedad en el momento de la pérdida. Es evidente que el jurado reconoció que el costo de la restauración no era la medida definitiva y que el jurado tomó en consideración la teoría presentada por el recurrente y apoyada en parte por sus testigos”. Am. States Ins. Co. v. Mo-Lex, Inc., 427 S.W.2d 236, 238 (Ky. 1968)

Incierto - Posiblemente No

“La idea misma de depreciar el valor del trabajo desafía a la buena sociedad común”.

Bailey v. State Farm Fire & Cas. Co., No. CIV.A. 14-53-HRW, 2015 WL 1401640, en *8 (E.D. Ky. 25 de marzo de 2015)

Louisiana

Costo de reemplazo menos la depreciación

“Según la ley de Louisiana, el ‘valor efectivo real’ se define como el costo de reproducción menos la depreciación”. Hackman v. EMC Ins. Co., 984 So. 2d 139, 143 (La. Ct. App. 2008)

Ningún caso directamente en el punto

Maine

Valor justo de mercado

“Tomamos como principios establecidos de la ley en Maine... [que] el término ‘valor efectivo real’ en la póliza de seguro contra incendios significa el valor justo de mercado de la propiedad asegurada, medido por la prueba habitual de lo que ofrecería un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto aceptaría en una venta al contado en un mercado abierto y libre”. Gendron v. Pawtucket Mut. Seg. de Cal. Co., 384 A.2d 694, 697 (Me. 1978)

Ningún caso directamente en el punto

Maryland

Regla de evidencia general

“Algunos tribunales han sostenido que el ‘valor efectivo real’ es equivalente al costo de reproducción menos la depreciación, pero creemos que los casos mejor considerados sostienen que el costo de reproducción no es la medida del ‘valor efectivo real’, pero es una prueba de valor muy importante.” Schreiber v. Pac. Coast Fire Ins. Co., 75 A.2d 108, 111 (Md. 1950)

Ningún caso directamente en el punto

Massachusetts

Regla de evidencia general

“Massachusetts emplea la ‘regla de evidencia general’”. O'Connor v. Merrimack Mut. Fire Ins. Co., 897 N.E.2d 593, 598 (Mass. App. Ct. 2008)

Ningún caso directamente en el punto

Michigan

Regla de evidencia general

“Al determinar lo que constituye el ‘valor efectivo real’ de un artículo en el momento de la pérdida, un investigador puede considerar ‘cualquier evidencia que lógicamente tenga como resultado la formación de una estimación correcta del valor de la propiedad destruida o dañada[.]” Davis v. Nat'l American Ins. Co., 78 Mich.App 225, 233; 259 NW2d 433 (1977) (se omiten las comillas y la cita). Bajo esta llamada ‘regla de evidencia general’, los tribunales no han abandonado la consideración de los valores de mercado o de reproducción o de reemplazo para llegar al ‘valor efectivo real’, sino que los consideran meramente como guías para hacer esa determinación, en lugar de cadenas que imponen una estricta adherencia a eso”. Haley v. Farm Bur. Seg. de Cal. Co., 302158, 2013 WL 4525924, en *9 (Mich. Ct. App. 2013)

Ningún caso directamente en el punto

Minnesota

Regla de evidencia general

“En Brooks Realty, adoptamos la regla de evidencia general, y llegamos a la conclusión de que la amplitud de la discrecionalidad otorgada al investigador de hechos en virtud de la regla de evidencia amplia sería la mejor ‘para efectuar la indemnización completa’ del asegurado”. Wilcox v. State Farm Fire & Cas. Co., 874 N.W.2d 780, 784 (Minn. 2016)

El verificador de hecho puede considerarlo

“Cuando la póliza de seguro de un propietario de vivienda no define el término “valor efectivo real” o no establece de otro modo si los costos laborales integrados se pueden depreciar con el fin de calcular el valor efectivo real, el verificador de hecho puede considerar la depreciación del costo laboral integrado cuando tales pruebas lógicamente tienden a establecer el valor en efectivo real de una pérdida cubierta”.

Wilcox v. State Farm Fire & Cas. Co., 874 N.W.2d 780, 785 (Minn. 2016)

Mississippi

Costo de remplazo

“Por la presente, interpretamos la política en el sentido de que ‘valor efectivo real’ significa el costo de reemplazo de los muebles y muebles del hogar asegurados por la póliza en cuestión”. Lititz Mut. Seg. de Cal. Co. v. Buckley, 261 So. 2d 492, 494 (Miss. 1972)

Ningún caso directamente en el punto

Missouri

Valor justo de mercado

“Ambas partes reconocen que la frase ‘valor efectivo real’ no está definida en el contrato de seguro, pero las partes acuerdan que la frase ha sido tratada por la jurisprudencia como que significa ‘valor justo de mercado’”. Warren Davis Properties V, LLC v. United Fire & Cas. Co, 4 S.W.3d 167, 173 (Mo. Ct. App. 1999)

“La depreciación del costo de mano de obra integrada es un factor que el verificador de hecho puede considerar al determinar el valor en efectivo real”. En re: State Farm Fire and Cas. Co., 872 F.3d 567, 576-77 (8th Cir. 2017) (énfasis omitido)

Montana

Regla de evidencia general

“[Un] jurado puede considerar toda la evidencia relevante al determinar el valor en efectivo real de la propiedad dañada o destruida. Bajo la ‘regla de evidencia general’, el verificador de hecho ‘puede considerar cualquier evidencia que lógicamente se dirija a la formación de una estimación correcta del valor de la propiedad asegurada en el momento de la pérdida’”. CQI, Inc. v. Montaña W. Farm Bureau Ins. Co., No. CV 08-134-BLG-CSO, 2010 WL 2943143, en *2 (D. Mont. 21 de julio de 2010) (citación omitida); pero vea Código Mont. Anot. § 33-24-101

Posiblemente no

“Si no existe una valoración en la póliza y, a menos que se prevea una base más favorable para el asegurado en la póliza, la medida de la indemnización en un seguro contra incendio es el gasto, en el momento en que se paga la pérdida, de reemplazar la cosa perdida o lesionada, en la condición en que se encontraba en el momento de la lesión…”

Mont. Anot. § 33-24-101

McIntosh v. Hartford Fire Ins. Co., 78 P.2d 82, 84-85 (Mont. 1938), interpretó este estatuto como no permitiendo la depreciación. Solo se permite el costo de reposición.

Nebraska

Valor justo de mercado

“Sin embargo, creemos que el valor en efectivo real todavía debe medirse como una unidad económica, es decir, en relación con lo que, en términos de valor, uno podría recibir por su propiedad. El valor justo de mercado es un término que se ha utilizado y generalmente lo entienden expertos y legos por igual, y que se puede encontrar empleando, si se quiere, la regla general de la evidencia... Continuamos aprobando esa definición [Valor justo de mercado] para el ‘valor efectivo real’ donde sea que se use en una póliza de seguro de daños a la propiedad”. Erin Rancho Motels, Inc. v. U.S. Fid. & Guar. Co., 352 NW2d 561, 565 (Neb. 1984)

Debido a que la definición inequívoca de ACV es “depreciación del conjunto”, “el asegurado no está sub-indemnizado al recibir la cantidad depreciada de materiales y mano de obra”. Henn v. American Family Mut. Seg. de Cal. Co., 894 N.W.2d 179 (Neb. 2017)

Nevada

Ningún caso directamente en el punto

Ningún caso directamente en el punto

New Hampshire

Regla de evidencia general

“En este estado, el tribunal no tuvo la oportunidad de comprometerse ni con la prueba de valor de mercado justo [sic] ni con la prueba del costo de reemplazo para determinar el valor real en efectivo de la propiedad del asegurado... Sin embargo, estamos impresionados con lo que podría denominarse una tercera regla que ha recibido apoyo en Nueva York, Massachusetts y Dakota del Sur... En estas jurisdicciones, ni el valor de mercado ni el costo de reposición son una prueba exclusiva. La evidencia del valor de mercado y el costo de reposición con la depreciación se pueden presentar como evidencia del valor efectivo real”. Pinet v. New Hampshire Fire Ins. Co., 126 A.2d 262, 265 (N.H. 1956) (se omiten las citas)

Ningún caso directamente en el punto

New Jersey

Regla de evidencia general

“Por lo tanto, sostenemos que el estándar adecuado para evaluar el ‘valor efectivo real’ según el Modelo estándar de la póliza de Nueva Jersey es la regla de evidencia general”. Elberon Bathing Co., Inc. v. Ambassador Ins. Co., Inc., 389 A.2d 439, 445 (N.J. 1978)

Ningún caso directamente en el punto

Nuevo Mexico

Valor justo de mercado

“El ‘Valor en efectivo real’ de la propiedad asegurada según los términos de las pólizas de seguro como la que tenemos ante nosotros se define regularmente como el valor justo de mercado de la propiedad”. Roswell Trailers, Inc. v. Potomac Ins. Co., 576 P.2d 1133, 1135 (N.M. 1978)

Ningún caso directamente en el punto

Nueva York

Regla de evidencia general

“La ‘regla de evidencia general’ favorecida por los aseguradores fue formulada por el Tribunal de Apelaciones de Nueva York en McAnarney v. Newark Fire Insurance Co., 247 N.Y. 176, 159 N.E. 902 (1928), como regla predeterminada cuando una política no contiene definición alguna del término “valor efectivo real”. SR Intern. Bus. Seg. de Cal. Co. Ltd. v. World Trade Ctr. Properties, LLC, 445 F. Supp. 2d 320, 342 (S.D.N.Y. 2006)

Ningún caso directamente en el punto

North Carolina

Regla de evidencia general

“'La prueba adecuada del valor en efectivo real en un caso particular depende de la naturaleza de la propiedad asegurada, su condición y otras circunstancias existentes en el momento de la pérdida”. Surratt v. Grain Dealers Mutual Ins. Co., 74 N.C.App. 288, 293, 328 S.E.2d 16, 20 (1985). ‘Las pruebas generalmente utilizadas para determinar el valor en efectivo real son el valor de mercado de la propiedad, el costo de reproducción o reemplazo de la propiedad y la regla de evidencia general. Bajo la regla de evidencia general, se puede considerar cualquier evidencia tendiente lógicamente a la formación de una estimación correcta del valor de la propiedad asegurada en el momento de la pérdida, incluida la evidencia del valor justo de mercado y el costo de reemplazo de la propiedad.’” Kinlaw v. N. Carolina Farm Bureau Mut. Seg. de Cal. Co., 389 S.E.2d 840, 844 (N.C. Ct. App. 1990)

Ningún caso directamente en el punto

Dakota del Norte

Valor justo de mercado

“Por lo general, ‘valor efectivo real’, '‘precio justo de mercado’ y ‘valor de mercado’ son términos sinónimos”. Al estimar el valor de mercado, “ese valor puede considerarse como la suma que, considerando todas las circunstancias, podría haberse obtenido para ello; es decir, la cantidad a la que con toda probabilidad se habría llegado mediante negociaciones justas entre un propietario dispuesto a vender y un comprador que desea comprar”. Butler v. Aetna Ins. Co. de Hartford, Conn., 256 NW 214, 219 (N.D. 1934)

Ningún caso directamente en el punto

Ohio

Incierto

“El valor en efectivo real se establece mediante uno de los dos métodos en Ohio: el valor de mercado de la propiedad en el momento de la pérdida, o el costo de las reparaciones menos la depreciación, si corresponde”.

Asmaro v. Jefferson Ins. Co. of New York, 574 N.E.2d 1118, 1122 (Ohio Ct. App. 1989)

“En Ohio, en ausencia de un término contractual especial, como ‘valor real en efectivo’, aparentemente cualquiera de las dos medidas de daños es aceptable para calcular el monto de la pérdida… En cuanto a la cuestión concreta que tenemos ante nosotros, los Tribunales de Ohio no han expresado, según lo que sabemos, una preferencia entre estas alternativas al definir el significado que se otorga a los términos contractuales “valor efectivo real”. Florea v. Nationwide Mut. Fire Ins. Co., No. 7908, 1983 WL 5030, en *3 (Ohio Ct. App. 28 de enero de 1983)

“Al determinar el valor en efectivo real, estamos de acuerdo con la mayoría de los tribunales que han adoptado la regla de ‘evidencia general’ descrita en 15 Couch en Seguros (2d) (1966), § 54: 249". Sudvary v. Ohio Farmers Ins. Co., No. 48174, 1984 WL 6351, en *6 (Ohio Ct. App. 6 de diciembre de 1984)

Incierto

“Para ser coherentes con la práctica de la industria de no depreciar el trabajo, los examinadores consideraron la depreciación del trabajo como una excepción”.

Departamento de Seguros de Ohio, Examen de Conducta de Mercado de Sandy & Beaver Valley Farms Mutual Insurance Company 4 (30 de junio de 2011) Departamento de Seguros de Ohio

Oklahoma

Regla de evidencia general

“En resumen, el valor en efectivo real está determinado por la regla de evidencia general”. Redcorn v. State Farm Fire & Cas. Co., 55 P.3d 1017, 1021 (Okla. 2002)

“Redcorn eligió una póliza de ‘valor en efectivo real’, y pagó primas basadas en su elección. Aseguró una superficie de techo, no dos componentes, material y mano de obra. No pagó por una póliza híbrida de valor en efectivo real para materiales de techos y costos de reemplazo de mano de obra. Interpretar la póliza de tal manera enriquecería injustamente al titular de la póliza’. Redcorn v. State Farm Fire & Cas. Co., 55 P.3d 1017, 1021 (Okla. 2002)

Oregon

Incierto - Depende de los hechos del caso

“Además, sostener que solo hay un estándar para determinar el valor en efectivo real sería contrario a la ley de Oregon. Debido a que el propósito del seguro contra incendios es indemnizar, es decir, otorgar una compensación por pérdida sin enriquecimiento, no puede haber una prueba universal para determinar el valor de la propiedad dañada o destruida. Ore. Mutual Fire Ins. Co. v. Mathis, 215 Or. 218, 334 P.2d 186 (1959). Depende de los tasadores y el árbitro, bajo los hechos de cada caso, determinar la indemnización apropiada cuando las partes no puedan ponerse de acuerdo”. Schnitzer v. S. Carolina Ins. Co., 661 P.2d 550, 552 n.5 (Or. Ct. App. 1983)

Ningún caso directamente en el punto

Pennsylvania

Costo de reparación o reemplazo menos depreciación

“‘Valor en efectivo real’ es el costo real de reparación o reemplazo menos la depreciación”.

Canulli v. Allstate Ins. Co., 462 A.2d 286, 287 (Pa. Super. Ct. 1983)

Sí, incierto cuando solo hay una pérdida parcial

Permitir la depreciación de la mano de obra y mantener esa propiedad cubierta, como un techo, se refiere a un producto terminado, que es “el resultado o manifestación física de combinar pericia, trabajo, materiales físicos… y cualquier otra cosa necesaria para producir el techo final acabado”. Papurello v. State Farm Fire & Cas. Co., 144 F. Supp.3d 746 (W.D. Penn. 2015)

“La única pregunta en el caso es si la pérdida determinada por el costo de reproducción nuevo de la restauración debe depreciarse por el porcentaje de depreciación aplicable al edificio en su conjunto al determinar su valor efectivo real inmediatamente antes del incendio. Bajo las decisiones de este tribunal, esa pregunta debe ser respondida negativamente”. Farber v. Perkiomen Mut. Seg. de Cal. Co., 88 A.2d 776, 778 (Pa. 1952)

“[Concluimos] que, en situaciones de pérdida parcial, en ausencia de un lenguaje claro en contrario, una aseguradora no puede deducir la depreciación del costo de reemplazo de una póliza y que la frase ‘valor efectivo real’ no puede interpretarse como que incluye una deducción por depreciación, donde tal deducción frustraría la expectativa del asegurado de ser restituído”. Kane v. State Farm Fire & Cas. Co., 841 A.2d 1038, 1047 (Pa. Super. Ct. 2003)

Rhode Island

Regla de evidencia general

“En este caso, se le ha pedido al tribunal que determine qué prueba debe aplicarse para determinar el valor real en efectivo de la cabaña de Vogt. Esta pregunta es de derecho y parece ser una cuestión de primera impresión en este estado. Habiendo revisado la ley en otros estados y comparado las diversas pruebas alternas, este Tribunal ha decidido adoptar la regla de evidencia general”. Vogt v. Rhode Island Joint Reinsurance Ass'n, No. C.A. NC 98-439, 1999 WL 1062207, en *3 (R.I. Super. 15 de octubre de 1999)

Ningún caso directamente en el punto

Carolina del Sur

Regla de evidencia amplia implícita

“Le exijo más, en cuanto a la medida de los daños, las pólizas de seguro contra incendios establecen que los aseguradores contra incendios pagarán ‘el valor real en efectivo de la propiedad en el momento de la pérdida, pero sin exceder la cantidad que costaría reparar o reemplazar la propiedad con material del mismo tipo y calidad’; y en relación con esto, le exijo que el costo del reemplazo y las reparaciones no es concluyente en cuanto a este valor real, pero es una prueba del valor y puede ser considerado por usted junto con la otra evidencia para determinar la cantidad de daños, si corresponde; y puede considerar la evidencia tanto del valor en efectivo real de la propiedad dañada que se ofreció en este caso como también la evidencia del costo de las reparaciones para ayudarlo a obtener la cantidad adecuada de daños... “Le exijo que la propiedad que fue destruida o dañada el 27 de junio de 1950 había estado en uso desde 1930. Por lo tanto, al determinar el valor real en 1950, puede considerar el nuevo valor o costo del mismo y tener en cuenta cualquier depreciación de la propiedad entre 1930 y 1950 que se deducirá del nuevo valor o costo. En otras palabras, señor capataz y caballeros, les digo que eso es algo que pueden considerar al llegar a los daños. No es la única regla, no es nada definitivo o concluyente, pero es una regla que puede seguir, si descubre que los demandantes tienen derecho a recuperarse’”. S. Carolina Elec. & Gas Co. v. Aetna Ins. Co, 120 S.E.2d 111, 117 (S.C. 1961)

Ningún caso directamente en el punto

Dakota del Sur

Regla de evidencia general

"En Lampe Market Co. v. Alliance Ins. Co., 71 S.D. 120, 22 NW2d 427, 428 (1946), adoptamos la ‘regla de evidencia general’ que permite considerar todas las pruebas que un experto consideraría relevantes para una determinación de valor”. Zochert v. Nat'l Farmers Union Prop. & Cas. Co., 576 N.W.2d 531, 533 (S.D. 1998)

Ningún caso directamente en el punto

Tennessee

Regla de evidencia general o costos de reemplazo menos depreciación

“La regla de reemplazo-menos-depreciación y la regla de evidencia amplia operan para cumplir con la indemnización”. Braddock v. Memphis Fire Ins. Corp., 493 S.W.2d 453, 460 (Tenn. 1973)

Ningún caso directamente en el punto

Texas

Valor justo de mercado

“Cuando el contrato establece que la medida de los daños es el valor en efectivo real de la propiedad dañada o destruida, es equivalente a una medida del valor de mercado de los daños”. NOSOTROS Fire Ins. Co. v. Stricklin, 556 S.W.2d 575, 582 (Tex. Civ. App. 1977)

Probablemente si

“Debido a que el GCOP, el impuesto sobre las ventas, los costos de reparación y el valor de la propiedad juntos representan el valor total del costo de reemplazo, naturalmente se deduce que el GCOP, el impuesto sobre las ventas, los costos de reparación y el valor de la propiedad deben ser depreciados juntos para alcanzar el pago del ACV”. Tolar v. Allstate Texas Lloyd's Co., 772 F. Supp. 2d 825, 831 (ND Texas 2011)

Utah

Costos de reemplazo menos la depreciación

“Valor en efectivo real (ACV): El reemplazo cuesta menos depreciación, considerando la edad y la condición de su propiedad ".

Departamento de Seguros de Utah, Glosario de términos de seguros para propietarios de vivienda (19 de julio de 2017), https://insurance.utah.gov/consumer/auto-home/home-insurance/home-glossary (última visita el 31 de enero de 2018)

Ningún caso directamente en el punto

Vermont

Regla de evidencia general

“La búsqueda del verdadero valor de la propiedad asegurada destruida por el fuego no se limita a ninguna fórmula única. Tanto el asegurado como su asegurador están en libertad de recurrir a cualquier evidencia que ayude lógicamente a la formación de una estimación correcta del valor de la propiedad tal como era antes de que ocurriera el daño... Tanto el valor de mercado como el costo de reemplazo son estándares permisibles para determinar la pérdida por incendio, pero son estándares y no cadenas”. Eagle Square Mfg. Co. v. Vermont Mut. Fire Ins. Co., 212 A.2d 636, 638 (Vt. 1965)

No

“Es la opinión del Departamento que la depreciación de los costos laborales está prohibida por 8 VSA § 4724(9)(F) y, por lo tanto, es una práctica injusta de liquidación de reclamaciones en violación de 8 V.S.A. § 4723 (la Ley de Prácticas Comerciales de Seguros de Vermont) cuando se comete o realizado con la frecuencia que indique una práctica comercial”.

Boletín 184, 2015 WL 1975918 (VT INS BUL)

Virginia

Regla de evidencia general

“Al determinar el valor en efectivo real, el tribunal debe considerar el valor de mercado de la propiedad, el costo de reposición o reproducción de la propiedad y cualquier evidencia que lógicamente tenga por objeto la formación de una estimación correcta del valor de la propiedad destruida”. Filter Products Co., Inc. v. Travelers Indemn. Co. of Am., No. LK-1277-3., 1987 WL 488731, en *2 (Va. Cir. Ct. 5 de octubre de 1987)

Ningún caso directamente en el punto

Washington

Incierto

“Adoptamos la participación y los fundamentos de la Corte Suprema de California en Jefferson, que el ‘valor efectivo real’ dentro del lenguaje legal de la política contra incendios es sinónimo de ‘valor justo de mercado’ y no significa un costo de reemplazo menos la depreciación”. National Fire Ins. Co. of Hartford v. Solomon, 638 P.2d 1259, 1263 (Wash. 1982)

“Los hechos en National Fire Ins. Co. v. Solomon, 96 Wash.2d 763, 638 P.2d 1259 (1982), el mandato limita cualquier propiedad que pueda tener a esos hechos y la política involucrada. El caso surgió de la negativa del tribunal de primera instancia de la moción del asegurador para hacer cumplir las disposiciones de evaluación en la póliza. Sin embargo, el tribunal consideró los méritos. Confiando en un Estatuto de California, el tribunal sostuvo que el valor efectivo real significaba el valor justo de mercado sin depreciación. La definición legal de otro estado no debería controlar nuestra interpretación”. Hess v. N. Pac. Seg. de Cal. Co., 859 P.2d 586, 592 (Wash. 1993) (énfasis original)

“En los estados, como Washington, que siguen la llamada ‘regla de evidencia amplia’, los tribunales recibirán cualquier evidencia que lógicamente tenga la tendencia de establecer el valor en efectivo real”.

Boletín 89-3, 1989 WL 1594517 (WA INS BUL)

No

El tribunal sostuvo que el lenguaje de la póliza era ambiguo y una aseguradora depreció indebidamente los costos laborales cuando la póliza definía el valor en efectivo real como “la cantidad que cuesta reparar o reemplazar una propiedad con una de clase y calidad similar y una menor depreciación por deterioro físico y obsolescencia”. Lains v. American Family Mut. Seg. de Cal. Co., No. C14-1982-JCC, 2016 WL 4533075, en * 2 (WD Lavar. 2 de febrero de 2016)

West Virginia

Ningún caso directamente en el punto

Ningún caso directamente en el punto

Wisconsin

Regla de evidencia general

"Su corte ha seguido consistentemente lo que se ha denominado la ‘regla de evidencia amplia’ que da un margen de maniobra y una latitud considerables a los hechos”. Doelger y Kirsten, Inc. v. Nat'l Union Fire Ins. Co. of Pittsburgh, Pa., 167 N.W.2d 198, 199-200 (Wis. 1969)

Pero vea, Coppins v. Allstate Indem. Co., 857 N.W.2d 896, 906-07 (Wis. Ct. App. 2014) (criticando la regla de evidencia general aplicada a los hechos del caso y aplicando el costo de reemplazo menos la regla de depreciación)

Wyoming

Ningún caso directamente en el punto

Ningún caso directamente en el punto

(Por favor, vea el Resumen de PDF para detalles completos de ejemplo y notas al pie)

 

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