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Artículos universitarios

Requisitos de Reparación de Daños por Tormentas

J.S. Held expande su practica en consultoría en Canadá con la adquisición de SPECS.

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Requisitos de Reparación de Daños por Tormentas

Una Guía para Navegar el Código de Construcción Vigente - 1a Edición Timothy Moore & Robin Davies
 

Resumen

Cuando se llevan a cabo inspecciones de edificios o estructuras después de un evento catastrófico, como un huracán, es normal encontrarse con muchos tipos de daños. La imprevisibilidad de las tormentas presenta un gran reto al momento de determinar la mejor manera de reparar una estructura dañada, por ejemplo:

  • Identificar si el daño fue causado por la tormenta o por otras condiciones no relacionadas (como desgaste por el clima, condiciones relacionadas a la edad de la estructura, como desgaste o roturas, movimiento esperado, construcción inapropiada, etc.)
  • Identificar y actuar de acuerdo con el código de construcción vigente
  • Saber qué requisitos del código de construcción aplican para reparar la estructura dañada
  • Estar consciente de errores comunes o malinterpretaciones relacionadas con los requisitos del código de construcción

Identificar Daños por Tormenta Verus Otras Condiciones

Evaluar percances relacionados con tormentas es un ejercicio de causa y efecto. Existen tipos de daño y modos de fracaso específicos que se esperan de acuerdo con las condiciones de la tormenta. Inundación, incendio, tornados, lluvia intensa, granizo, vientos de alta velocidad y marejada ciclónica son solo algunos de los múltiples elementos de una tormenta que presentan una amenaza para las estructuras. Investigar las condiciones de tormenta (por ejemplo, velocidad del viento, tamaño del granizo, cantidad de lluvia), en o cerca del sitio del evento, documentadas por una fuente confiable u obtener los reportes del clima puede brindar información de gran utilidad.

Ser capaz de documentar apropiadamente la condición de la estructura después de una tormenta es crítico ya que las acciones tomadas a continuación se basan en la información recolectada durante esta etapa. Dependiendo de la situación, sería prudente contar con los servicios de un consultor de edificios y/o un profesional autorizado, como un ingeniero forense o arquitecto, para inspeccionar y registrar el daño observado al igual que cualquier condición reportada. Aunque esto no siempre es viable, contar con una documentación rigurosa y oportuna es útil para los consultores o profesionales autorizados si se llegan a involucrar en el caso en un futuro.

Se puede evaluar la información relacionada con las condiciones de tormenta al igual que la naturaleza y ubicación del daño con el objetivo de analizar si el siniestro estuvo relacionado con la tormenta o no. Las condiciones no relacionadas con la tormenta podrían incluir construcción inapropiada, como vierteaguas mal instalados o selladores faltantes. Asimismo, múltiples niveles de deterioración o daño que hayan empeorado con el paso del tiempo como parte de condiciones naturales y anticipadas, como envejecimiento, desgaste y roturas de la construcción y/o mantenimiento diferido también se consideran parte de las condiciones no relacionadas.

Daños Típicos por Inundación

  • Partes del edificio saturadas debajo de una línea identificable de agua
  • Inestabilidad estructural/de los cimientos asociada con socavación o inundación de tierra
  • Desplazamiento estructural debido a fuerzas hidrostáticas

Daños Típicos por Vientos de Alta Velocidad

  • Daño o desprendimiento de acabados exteriores o revestimientos
  • Daño interior causado por agua debido a roturas causadas por la tormenta en el cerramiento exterior del edificio
  • Inestabilidad estructural o colapso debido al movimiento de miembros estructurales y conexiones

Otras Condiciones Normalmente Confundidas con Daños por Tormenta

  • Grietas o separaciones debidas a movimiento estructural normal y esperado como expansión termal o asentamiento mínimo
  • Daño a interiores por agua en aperturas preexistentes o uniones con vierteaguas o selladura inapropiada
  • Ventanas o puertas declaradas como comprometidas únicamente por su exposición a vientos de alta velocidad
  • Humedad elevada en superficies debajo de revestimientos del techo o paredes debido a condiciones preexistentes o mantenimiento diferido
  • Esquinas astilladas o agrietamiento de tejas debido al estrés inducido por el envío, instalación y/o pisadas en los materiales

Identificar el Código de Construcción Local

Una vez determinado el alcance del daño por tormenta, el próximo paso es identificar qué códigos de construcción y requisitos están vigentes en la jurisdicción local. Cualquier trabajo de reparación que se le haga a edificios existentes está supervisado por el gobierno local. Normalmente, alguna versión o derivado del Código de Construcción Internacional Existente (por sus siglas en inglés, IEBC) está en vigor. En muchos casos, el estado o municipalidad local adopta una edición del IEBC y la modifica de acuerdo sus necesidades particulares. Por ello, los lineamientos y requisitos de reparación de estructuras dañadas por tormenta pueden variar de acuerdo con la ubicación del siniestro. Algunos estados o municipios publican sus códigos de construcción vigentes en su sitio web, sin embargo, en algunos casos se recomienda llamar por teléfono para confirmar la información.

Otra consideración importante sería determinar el código de construcción original de la estructura. Generalmente, el código de construcción original es aquel que estaba vigente al momento de entrega de la aplicación de construcción inicial. En los casos en los cuales se le realizaron cambios mayores al edificio, el día que se entregó la aplicación para el permiso de remodelación podría determinar el código de construcción original vigente. Identificar el código de construcción original puede ayudar a clarificar el estado de la estructura antes de la tormenta y brindar información adicional sobre la necesidad de actualizaciones obligatorias de acuerdo con código, en caso de que aplique.

Cumplimiento del Código de Construcción en Reparaciones

El Código de Construcción Internacional Existente (por sus siglas en inglés, IEBC) brinda condiciones bien descritas bajo las cuales se pueden llevar a cabo reparaciones utilizando los mismos materiales y métodos que se utilizaron en la construcción original (p.ej. dejar el edificio como estaba antes del daño causado por la tormenta) o hasta qué punto las restauraciones deben cumplir con los requisitos para la construcción de edificios nuevos (p.ej. las reparaciones deberán cumplir, en cierta medida, con las condiciones actuales). En cualquier caso, los arreglos hechos a un edificio existente no pueden hacer que la estructura esté en menso cumplimiento del código de lo que estaba antes del percance. Algunas consideraciones clave que hay que tener presentes se detallan en esta sección.

 
Figura 1 - Imagen de daños estructurales exteriores
Figura 1 - Imagen de daños estructurales exteriores

Daño Estructural Substancial

Se necesitará llevar a cabo un análisis para determinar si los daños por tormenta llegan al nivel de daño estructural substancial, definido en el Capítulo 2, Sección 202 del Código de Construcción Internacional Existente. Este estudio considera el alcance del daño y la reducción en la capacidad estructural y normalmente se lleva a cabo por un profesional autorizado. A continuación, se proporciona una descripción general del curso de acción requerido basado en la determinación de si se ha producido un daño estructural substancial o no:

En general, si se determina que NO se ha producido daño estructural substancial, la construcción se puede restaurar a su estado anterior al siniestro.
En general, si se determina que se ha producido un daño estructural substancial, la construcción deberá restaurarse de acuerdo al código original con la posibilidad de incrementar el diseño ambiental de carga original.

Daño Substancial (“Regla 50% de FEMA)

Si el edificio dañado se encuentra en un área de alto riesgo de inundación, se deberá llevar a cabo un análisis para determinar si se cumplen los criterios para denominarlo daño estructural substancial. Esto aplica para edificios dañados de cualquier forma, incluyendo viento, fuego y no se limita a daño por inundación. El Daño Substancial (a veces conocido como “Regla del 50%) se define en el Capítulo 2, Sección 202 del IEBC cómo:

DAÑO SUBSTANCIAL: Daño a cualquier estructura que implica que el costo de restauración a su condición antes del daño sea igual o mayor al 50% del valor del mercado de la estructura antes del siniestro.

Determinar la Zona de Inundación y la Elevación Requerida

Para determinar si un edificio se ubica en una zona de alto riesgo de inundación, será necesario identificar la zona de inundación correspondiente. La designación de la zona de inundación la establece la Agencia Federal de Gestión de Emergencias (por su significado en inglés, FEMA) y se traduce a la jurisdicción local por medio de la publicación de Mapas de Tasas de Seguros Contra Inundaciones (por su significado en inglés, FIRMs). Cada municipalidad adopta reglas establecidas por FEMA, junto con los FIRMs, para implementar su plan de protección contra inundaciones. Existen cuatro tipos de zonas de inundación:

  • Estructuras ubicadas dentro de una Zona A (zona de no-velocidad) deberán diseñarse para poder ser habitadas después de una inundación por elevación de agua con oleaje limitado a tres pies o menos
  • Estructuras ubicadas dentro de la Zona A Costera (zona de no-velocidad) deberán diseñarse para poder ser habitadas después de una inundación por elevación de agua con oleaje de uno a tres pies y medio
  • Estructuras ubicadas dentro de la Zona V (zona de velocidad) deberán ser capaces de aguantar oleaje mayor a tres pies de altura
  • Estructuras ubicadas dentro de la Zona X no tienen ninguna disposición de requerimientos específicos en caso de inundación

Se necesita un FIRM para determinar en qué zona de inundación se encuentra un edificio. Se deberá considerar daño substancial en el caso de construcciones ubicadas en cualquier zona que no sea la Zona X. El FIRM y/o normas locales también pueden listar la elevación mínima de la inundación al igual que cualquier requisito adicional. Sin embargo, pueden existir modificaciones locales, por lo cual recomendamos que las condiciones aplicables se confirmen con el departamento local de construcción.

Calcular el Costo de Reparación

Cuando calculamos el costo de las reparaciones para la determinación de un daño substancial, la mayoría de los gastos asociados con trabajos de reparación deberán incluirse, tales como: mano de obra, materiales, acabados, accesorios, equipo de HVAC, el contratista a cargo y las ganancias. Estos valores deberán calcularse a un precio de mercado justo, aún si los materiales pudieran donarse o si los dueños pretenden encargarse de las reparaciones. Adicionalmente, cualquier trabajo realizado fuera del alcance de los arreglos necesarios, como cambios elegidos por los dueños, actualizaciones o adiciones deberán agregarse al costo. Sin embargo, hay ciertos gastos que no se incluyen en los cálculos, entre ellos: costos de producción de planes, especificaciones, encuestas, tarifas de permiso de construcción, costos de remoción de escombros, artículos no considerados como fijos y costos asociados con la reparación infracciones del código de seguridad o salud existentes que se hayan identificado por las autoridades locales.

Determinar el Valor de Mercado

El valor de mercado usado para el cálculo de daño substancial únicamente considera la estructura y no incluye terreno, paisajismo, dependencias, albercas, entradas o banquetas. Existen muchos métodos que se pueden usar para establecer el valor de mercado de la estructura. En algunos casos, la autoridad local provee una fórmula que se puede usar para hacer dicho cálculo con base en el valor de la estructura reportado por el ajustador de la propiedad.

Se recomienda confirmar con el departamento de construcción local qué es lo que ellos reconocen como los artículos que deberán incluirse tanto en el cálculo del costo de reparación y en el valor de mercado de la estructura, y qué documentos o evidencia se requieren para cada elemento.

Determinar Cumplimiento con la Elevación Mínima de Inundación

Si se activa daño substancial, el edificio deberá cumplir con los requisitos de elevación de inundación para una nueva construcción. Se necesita certificado de elevación o encuesta para determinar si el edificio cumple con el requisito mínimo de elevación de inundación para su respectiva zona de inundación. Dependiendo de la zona que corresponda, la elevación de la planta baja terminada o el miembro horizontal más bajo se tendrá que identificar y comparar con la elevación de inundación mínima requerida para determinar el cumplimiento de la obra. En algunos casos, se puede encontrar el registro de la encuesta de elevación en el departamento de construcción. De otra forma, un encuestador certificado deberá involucrarse para determinar la elevación apropiada.

Si el edificio no está en cumplimiento, no se necesita ningún trabajo adicional. Si el edificio no está en cumplimiento, es decir, se ubica en una zona de alto riesgo de inundación y está construido debajo de la elevación mínima, será necesario elevarlo o reconstruirlo para que cumpla con los requisitos. Lo anterior resulta en actualizaciones de código sumamente costosas.


 
Figura 2 - FIRM
Figura 2 - FIRM

Reparación de Ventanas y Puertas

Cuando se dañan puertas o ventanas, el Código de Construcción Internacional Existente, Sección 702.6 ofrece orientación sobre la reposición de puertas de garaje, puertas exteriores, claraboyas, y ventanas tanto operativas como no operativas al establecer que, “todas los obras nuevas deberán cumplir con los requisitos de materiales y métodos del Código de Construcción Internacional, Código Internacional para la Conservación de Energía, Código Internacional de Mecánica y Código Internacional de Plomería, como aplique, que específica todos los estándares de materiales, detallas de instalaciones y conexiones, vigas, penetraciones y continuidad de cualquier elemento, componente o sistema del edificio”. En otras palabras, los reemplazos de puertas y ventanas deberán cumplir con las especificaciones del código de construcción vigente, lo cual podría incluir resistencia a vientos de alta velocidad o protección de impacto de escombros, dependiendo de la ubicación geográfica de la construcción. Sin embargo, el reemplazo de ventanas o puertas dañadas no requiere que aquellas NO dañadas también sean sustituidas. Los materiales que no han sufrido daños pueden permanecer en el edificio.

Es obligatorio brindar protección a las aperturas de las ventanas y puertas nuevas o de reemplazo cuando la estructura se encuentra a una milla de la línea costera media de altamar, donde la velocidad de diseño del viento es de 130 mph o mayor, y todas las áreas donde la velocidad de diseño del viento es de 140 mph o mayor.

La protección puede ser en la forma de persianas, barniz resistente al impacto o en algunos edificios residenciales definidos, el uso de contrachapado o paneles hechos de material similar a madera anclados al marco estructural alrededor de la apertura.

Reparación de Techos

En algunas ocasiones, el alcance del daño ocasionado por la tormenta puede incluir tejas o cualquier otra cubierta de techos. El Código de Construcción Internacional Existente identifica, en el capítulo 6, los requisitos para la reparación de elementos dañados. Sin embargo, en caso de un reemplazo total o recuperación de un techo, el Código de Construcción Internacional Existente específica condiciones adicionales en el capítulo 7.

Algunos estados o jurisdicciones locales pueden tener normas adicionales en cuanto a las reparaciones de techos. Estos requisitos adicionales pueden instigar un reemplazo completo de las cubiertas del techo, dependiendo de la extensión del daño. Algunos otros lineamientos pueden incluir un aumento en el valor R requerido para el aislamiento del techo o requisitos adicionales de fijación de cubiertas.

 
Figura 3 - Imagen de un techo dañado
Figura 3 - Imagen de un techo dañado

Reparaciones de Edificios Históricos

Dentro del Capítulo 12, Sección 1202 del Código de Construcción Internacional Existente, se encuentran los requisitos para edificios históricos. Este capítulo es de interés particular, puesto que es el único que menciona específicamente este tipo de construcción y permite cierta flexibilidad en cuanto al cumplimiento del código. Con la aprobación de autoridades locales de construcción, se pueden llevar a cabo construcciones alternativas con el objetivo de preservar la particularidad de los edificios históricos y proteger los elementos, espacios y características que hacen que estas construcciones sean importantes a nivel histórico y arquitectónico. Sin embargo, el código aún requiere que, cuando no exista un cumplimiento estricto del código, la alternativa debe otorgar protección equivalente y asegurar que no creará ningún riesgo como consecuencia del no cumplimiento. Los servicios de un ingeniero o arquitecto autorizados normalmente se requieren para llevar a cabo evaluaciones y apoyar los diseños alternativos.

Conclusión

Tras una catástrofe, el objetivo primordial es regresar la propiedad dañada a su estado pre-siniestro lo más pronto posible, siempre en cumplimiento con los códigos y requisitos de construcción locales. La capacidad de distinguir daños relacionados a tormentas a diferencia de aquellos causados por situaciones externas, conocimiento de cuestiones relacionadas con el código que pudieran presentarse, entender qué condiciones del mismo están vigentes en un área afectada, y saber cómo manejar y aplicar los códigos para reparaciones son pasos críticos en lograr cumplimiento del código de construcción y regresar la estructura a su condición original dentro de un marco de tiempo apropiado.

Reconocimientos

Agradecemos a nuestros colegas Timothy J. Moore, CGC, CBO, CFM and Robin Davies, PE quienes brindaron información y experiencia de la más alta calidad a esta investigación.

Referencias

  • Federal Emergency Management Agency. (2010). FEMA P-758: Substantial improvement/ substantial damage desk reference. Federal Emergency Management Agency.
  • Florida Bureau of Recovery and Mitigation (2002). A local official’s guide to implementing the national flood insurance program in Florida. FL: Florida Department of Community Affairs, Division of Emergency Management.
  • International Code Council. (2017). 2018 International Building Code. County Club Hills, IL: International Code Council Inc.
  • International Code Council. (2017). 2018 International Existing Building Code. County Club Hills, IL: International Code Council Inc.
 

Esta publicación es sólo para fines educativos y de información general. Puede contener errores y se proporciona tal cual. No tiene el propósito de ser un consejo específico, legal o de otro tipo. Las opiniones y puntos de vista no son necesariamente los de J.S. Held o sus afiliados, y no debe presumirse que J.S. Held se suscribe a cualquier método, interpretación o análisis en particular simplemente porque aparece en esta publicación. Negamos cualquier representación y/o garantía con respecto a la exactitud, puntualidad, calidad o aplicabilidad de cualquiera de los contenidos. Usted no debe actuar, o dejar de actuar, en dependencia de esta publicación, y renunciamos a toda responsabilidad con respecto a tales acciones o falta de acción. No asumimos ninguna responsabilidad por la información contenida en esta publicación y rechazamos toda responsabilidad y daños con respecto a dicha información. Esta publicación no sustituye el asesoramiento legal competente. El contenido de este documento puede ser actualizado o modificado de otro modo sin previo aviso.

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